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연말정산에서 환급액을 크게 좌우하는 항목 중 하나가 바로
장기주택저당차입금 이자상환액 공제다.
주택담보대출을 보유한 1주택자라면 반드시 체크해야 하지만,
요건이 까다로워서 놓치는 사람도 많은 항목이기도 하다.

이번 글에서는
누가 받을 수 있는지, 얼마까지 공제되는지,
그리고 공동명의·부부 소득 분리 가능 여부까지 한 번에 정리한다.

장기주택저당차입금 공제란?

본인 명의로 주택을 취득하면서
금융기관에서 장기 주택담보대출을 받고,
그 대출의 이자를 상환했다면 일정 금액을 소득공제해주는 제도다.

✔️ 이자는 공제
❌ 원금은 공제 아님

공제 대상이 되는 기본 요건

아래 요건을 모두 충족해야 한다.

① 무주택 또는 1주택 세대주

• 연말정산 기준 세대주
• 과세기간 종료일(12월 31일) 기준 1주택 보유

② 본인 명의로 주택 취득

• 등기부등본상 본인 명의
• 공동명의 가능 (단, 공제 방식은 제한 있음)

③ 기준시가 요건

• 주택 기준시가 5억 원 이하
  (취득 당시 기준)

④ 대출 요건

• 금융기관에서 받은 주택담보대출
• 상환기간 10년 이상
• 주택 취득일로부터 3개월 이내에 차입

대출 형태별 공제 한도

대출 조건에 따라 공제 한도가 달라진다.

※ 실제 공제는 이자 납입액 한도 내에서 적용

공동명의 주택인 경우 주의사항

여기서 가장 많이 헷갈린다.

❌ 부부가 나눠서 공제 불가

• 장기주택저당차입금 공제는 ‘대출자 기준’
• 공동명의라도
  👉 대출을 받은 사람 1명만 공제 가능

❌ 이자도 지분율로 나눠 공제 불가

• “50:50 공동명의니까 반씩?” → 안 됨
• 대출 명의자 단독 공제

✔️ 부부 중 소득이 높은 쪽 명의로 대출한 경우 유리

연금저축·IRP와의 관계

장기주택저당차입금 공제는
연금저축·IRP와는 완전히 별도 항목이다.

• 연금저축 / IRP → 세액공제
• 장기주택저당차입금 → 소득공제

👉 한도 충돌 없음
👉 조건만 맞으면 모두 적용 가능

실제 환급 효과는 얼마나 될까?

예시)

• 연 소득: 6,500만 원
• 연간 주담대 이자: 1,200만 원
• 적용 한도: 1,200만 원 전액

👉 과세표준 감소 효과로
수십만 원 ~ 백만 원 이상 환급 차이 발생 가능

이런 경우는 공제 불가

❌ 주택 취득 후 3개월 지나서 대출
❌ 오피스텔, 분양권 상태
❌ 전세자금대출
❌ 주택 기준시가 초과
❌ 2주택 이상 보유

마무리 정리

• 장기주택저당차입금 공제는 1주택자 최대 환급 핵심 항목
• 공동명의라도 부부 분할 공제 불가
• 대출 구조(고정금리·비거치식)가 공제 한도에 결정적
• 연금저축·IRP와 중복 적용 가능

👉 주택담보대출이 있다면
대출 실행 시점부터 연말정산까지 구조를 잘 짜는 게 가장 중요하다.

많이들 헷갈리는 세대 기준과 전입 오해까지

주택 매매를 할 때 가장 많이 헷갈리는 개념이 바로 생애최초 요건이다.
많은 사람들이 이걸 “본인만 집을 가진 적이 없으면 되는 것”으로 이해하지만,
실제 제도에서 말하는 생애최초는 개인 기준이 아니라 세대 기준이다.

이 기준을 정확히 모르고 거래에 들어가면
대출, 취득세 감면, 청약에서 생각보다 큰 손해를 보게 된다.

1. 생애최초의 진짜 의미

생애최초란
본인과 배우자, 그리고 주민등록상 같은 세대에 속한 모든 사람이
과거에 단 한 번도 주택을 소유한 적이 없는 상태를 말한다.

여기서 말하는 주택 소유 이력에는 다음이 모두 포함된다.

• 일반 주택
• 분양권
• 조합원 입주권
• 재건축·재개발 권리

이 중 하나라도 해당되면 생애최초 요건을 충족하지 못한다.

2. 왜 ‘세대 전체’를 기준으로 보는가

생애최초 혜택은 실수요 무주택 가구를 보호하기 위한 제도다.
그래서 개인만 보는 구조가 아니라
같이 사는 세대 전체의 주택 보유 이력을 기준으로 판단한다.

따라서 다음과 같은 경우는 모두 생애최초에서 탈락한다.

• 본인은 무주택이지만 부모와 같은 세대이고 부모가 과거에 집을 산 적 있는 경우
• 배우자가 과거에 집을 소유한 이력이 있는 경우
• 세대원 중 누구라도 분양권·입주권을 보유한 이력이 있는 경우

3. 가장 흔한 오해: 지인 세대로 전입하면 해결될까?

현장에서 가장 많이 나오는 질문이 이것이다.

“무주택인 친구 집으로 전입해서 생애최초로 대출받으면 안 되나요?”

결론부터 말하면 절대 안 된다.

그 이유는 다음과 같다.

① 심사는 세대 기준

전입을 하면 그 친구의 세대가 곧 본인의 심사 대상 세대가 된다.
그 세대 안에 과거 집을 가진 사람이 있으면
그 순간 생애최초 요건은 깨진다.

② 초본까지 전부 제출해야 한다

대출 심사에서는 주민등록등본뿐 아니라 주민등록초본도 요구된다.
초본에는 주소 이동 내역, 세대 구성 변동 이력이 모두 남아 있다.

즉, 전입 기록 자체가 심사에 그대로 드러난다.

③ 오히려 절차만 더 복잡해진다

지인 세대로 전입하면
그 지인의 세대주·세대원 모두의 주택 이력까지 확인 대상이 된다.
서류는 더 많아지고 심사는 더 까다로워진다.

4. 실제로 가장 많이 틀리는 사례

5. 실전 체크리스트

매수 전, 반드시 이것부터 확인해야 한다.

1. 현재 등본에 있는 세대원 전원이 과거에 집을 소유한 적 없는가
2. 배우자의 과거 주택 보유 이력은 없는가
3. 분양권·입주권 이력이 있는가
4. 최근 전입·세대 분리 기록이 있는가 (초본 확인)

이 네 가지 중 하나라도 문제가 있으면
생애최초 혜택은 받을 수 없다.

정리

생애최초 요건은 ‘본인만 무주택’이면 끝나는 제도가 아니다.
세대 전체의 과거 이력이 기준이며,
전입으로 조건을 만드는 방식은 통하지 않는다.

집을 사기 전에 이 기준을 모르고 들어가면
대출·세금·청약에서 수천만 원 차이가 날 수 있다.

참고자료

국토교통부 주택정책, 주택도시기금 대출 운영기준, 지방세법 취득세 감면 규정

자격요건 · 한도 · 금리 · 우대금리 · 실제 적용금리까지 정리

집을 살 때 가장 많이 비교되는 정책 모기지는 디딤돌대출과 보금자리론이다.
두 상품 모두 장기·고정금리·분할상환 구조지만, 대상·조건·금리 체계가 완전히 다르다.
어떤 대출이 유리한지는 소득, 자산, 무주택 여부, 필요한 대출 규모에 따라 갈린다.

1. 제도 성격 차이

디딤돌대출

주택도시기금이 운용하는 서민·실수요자 중심 정책대출이다.
소득·자산·무주택 요건이 엄격한 대신, 금리가 가장 낮은 축에 속한다.

보금자리론

한국주택금융공사가 공급하는 중산층까지 포함하는 정책모기지다.
대상 폭이 넓고 대출 한도가 크며, 금리가 월별 공시로 결정된다.

2. 핵심 조건 비교

3. 디딤돌대출 상세

자격요건

• 성년, 대한민국 국민
• 세대주
• 세대원 전원 무주택
• 소득·자산 기준 충족
• 대상 주택 요건 충족

소득 요건

• 일반 6천만 이하
• 생애최초·2자녀 7천만 이하
• 신혼부부 8,500만 이하

자산 요건

부부 순자산 합계가 기준 이하여야 하며 매년 변동된다
(최근 기준 약 5억 원 전후)

대상 주택

• 전용 85㎡ 이하
• 주택 가격 5억 원 이하
• 신혼·2자녀 가구는 6억 원 이하

4. 디딤돌 실제 금리 수준 (2025~2026 체감 기준)

디딤돌은 소득 × 만기 고정금리표 구조다.

• 지방 주택: 0.2%p 추가 인하
• 우대금리 적용 시 2%대 후반~3%대 초반까지 가능

5. 디딤돌 우대금리

중복 가능

• 신혼부부
• 생애최초
• 다자녀
• 청약통장
• 전자계약
• 일부 상환비율 충족

주의

우대금리는 누적 적용되지만 총 감면 상한선이 있다.

6. 보금자리론 상세

자격요건

• 성년, 대한민국 국민
• 소득 기준 충족
• 담보주택 요건 충족

소득 요건

부부합산 7천만 원 이하

대상 주택

주택 가격 6억 원 이하

대출 한도

• 기본 3.6억
• 다자녀·특례 4억
• 생애최초 4.2억

만기

10 · 15 · 20 · 30 · 40 · 50년

7. 보금자리론 실제 금리 수준 (2026년 초 기준)

공시금리

• 10년: 약 3.9%
• 30년: 약 4.1%
• 50년: 약 4.2%

우대금리 적용 시

우대 최대 약 1.0%p 적용 가능

→ 실제 체감 금리
약 2.9% ~ 3.2%대

8. 보금자리론 우대금리

• 신혼부부
• 신생아 출산가구
• 다자녀
• 저소득청년
• 사회적 배려계층
• 전자약정·전자등기
• 전세사기 피해자 등

9. 실전 선택 기준

정리

조건이 맞으면 디딤돌이 가장 유리
조건이 넘으면 보금자리론이 현실적인 대안

참고자료

• 한국주택금융공사 보금자리론 공시금리 자료
• 주택도시기금 디딤돌대출 금리표 및 운영지침
• 국토교통부 주택정책 자료

주택담보대출(주담대)을 알아보면 반드시 등장하는 네 가지 용어가 있다.  
LTV, DTI, DSR, 그리고 최근 가장 영향력이 커진 ‘스트레스 DSR’이다.  
이 네 가지 규제가 어떻게 작동하고, 왜 수도권과 지방에서 체감이 다른지, 그리고 최근 정부 정책이 무엇을 바꿨는지까지 한 번에 정리해본다.

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1. LTV — 집값(담보가치) 기준 규제
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LTV(Loan To Value)는 ‘집값 대비 대출 비율’이다.

예를 들어 시세 5억 원 주택에 LTV 70%가 적용되면  
→ 최대 대출 한도는 3억 5천만 원이다.

LTV의 특징
- 소득이 아무리 높아도 담보 기준 상한이 먼저 걸린다.
- 규제지역(투기과열·조정대상지역)과 비규제지역에 따라 비율이 달라진다.
- 정부의 주택시장 안정 정책에 따라 수시로 조정된다.
  (국토교통부: https://www.molit.go.kr)

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2. DTI — 소득 대비 부채 비율(과거 핵심 규제)
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DTI(Debt To Income)는 연소득 대비 연간 부채 상환액 비율이다.
과거에는 주담대 심사의 핵심이었지만, 현재는 DSR이 더 강력한 규제가 되었다.

DTI의 특징
- 주담대 중심 계산
- 기타 대출은 주로 이자 수준만 반영
- 현재는 보조적 기준으로 활용되는 경우가 많다

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3. DSR — 가장 강력한 현재의 규제
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DSR(Debt Service Ratio)는 연소득 대비 ‘모든 대출’의 연간 원리금 상환액 비율이다.

포함 대상
- 주택담보대출
- 신용대출
- 자동차 할부
- 카드론, 학자금대출 등

예시  
연소득 6,000만 원, 연간 원리금 상환액 합계 2,400만 원  
→ DSR = 40%

DSR의 핵심
- DSR이 꽉 차면 집값이 아무리 싸도 대출이 막힌다.
- 현재 주담대 심사의 가장 중요한 기준이다.

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4. 스트레스 DSR — 미래 금리 상승을 미리 반영하는 규제
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스트레스 DSR은 변동금리·혼합형·주기형 대출에 대해  
‘앞으로 금리가 오를 수 있다’는 가정을 반영하여  
DSR 계산 시 금리를 인위적으로 더 높여 계산하는 제도다.

이 제도가 도입되면서
같은 소득, 같은 집이라도
→ 실제 받을 수 있는 대출 한도가 크게 줄어들게 되었다.

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5. 수도권 vs 지방 — 무엇이 어떻게 다른가
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[① 스트레스 DSR 적용 차이]
2025년 7월 1일부터 시행된 3단계 스트레스 DSR에서는
- 기본 스트레스 금리: 1.5%
- 지방 주담대 스트레스 금리: 0.75%

즉, 같은 조건에서도 **지방이 수도권보다 대출 한도가 더 유리**하다.
(금융위원회: https://www.fsc.go.kr)

[② LTV 규제 체감 차이]
수도권은 규제지역 지정 가능성이 높아
LTV 상한이 더 낮게 적용되는 경우가 잦다.

반면 지방은 비규제지역 비중이 높아
LTV 측면에서 상대적으로 여유가 생기는 경우가 많다.

정리하면

수도권
- 규제지역 가능성 높음
- LTV 제한 강화
- 스트레스 DSR 강도 큼

지방
- 비규제지역 비중 높음
- LTV 상대적 여유
- 스트레스 DSR 완화 적용

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6. 최근 정부 정책 브리핑
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① 3단계 스트레스 DSR 전면 시행 (2025.07.01)
- 변동·혼합·주기형 대출에 스트레스 금리 반영
- 지방 주담대는 0.75%로 완화 적용
  (금융위원회 보도자료: https://www.fsc.go.kr)

② 2025년 가계부채 관리 강화 정책
- DSR 중심 관리체계 전환
- 대출 심사 기준 전반적 강화
  (금융위원회)

③ 수도권 중심 가계부채 관리 강화 방안 (2025.06.28)
- 수도권 대출 규제 우선 강화
- 즉시 시행 조치 포함
  (국토교통부: https://www.molit.go.kr)

④ 주택시장 안정화 추가 조치 (2025.10.15)
- 규제지역 확대
- 일부 지역 LTV 70% → 40% 축소
- 고가주택 및 규제지역 대출 규제 강화

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7. 최종 정리 — 한도는 이렇게 결정된다
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실제 대출 한도는 대부분 다음 순서로 결정된다.

1) LTV로 담보 기준 상한 설정  
2) DSR(스트레스 DSR 포함)로 소득 기준 상한 재조정  
3) 두 값 중 **더 낮은 금액**이 최종 한도

결론적으로
- 집값이 높으면 → LTV가 병목
- 소득 대비 대출이 많으면 → DSR이 병목
- 변동금리 비중이 크면 → 스트레스 DSR이 병목

이 구조를 이해하면
“왜 은행마다, 지역마다, 시점마다 대출 한도가 달라지는지”
그 이유가 명확해진다.

주택담보대출(주담대) 한도를 알아보다 보면
“같은 집, 같은 소득인데 은행마다 대출 가능 금액이 왜 이렇게 다르지?”
라는 의문이 생깁니다.

이 차이를 만드는 핵심 요소 중 하나가 바로 방공제입니다.

그리고 결론부터 말하면,
카카오뱅크 주담대에는 일반적인 의미의 ‘방공제’가 없습니다.
카카오뱅크는 소액임차보증금 리스크를 보험으로 처리하고, 그 보험료를 카카오뱅크가 부담하기 때문입니다.
(※ 실제 카뱅 상담사 확인 내용)

1. 방공제란 무엇인가?

방공제 = ‘최우선변제 소액임차보증금 공제’

집에 세입자가 있거나 향후 세입자가 들어올 가능성이 있으면,
그 세입자는 경매 시 보증금 중 일정 금액을 은행보다 먼저 돌려받을 권리가 있습니다.

그래서 은행은 그만큼의 금액을
**“나중에 회수 못 할 위험”**으로 보고
대출 한도에서 미리 빼버리는데,
이걸 실무적으로 방공제라고 부릅니다.

지역별 방공제 금액

실제 한도에 미치는 영향 예시

서울 아파트 8억 / LTV 70%

• 계산상 한도: 5억 6천만 원
• 방공제 적용 시:
  5억 6천만 – 5,500만 = 5억 500만 원

➡️ 체감상 5,500만 원이 갑자기 증발

2. 은행들은 왜 방공제를 없애거나 줄이려 할까?

소비자 입장에서는 방공제 = 대출 한도 급감입니다.
그래서 은행들은 이 리스크를 보험·보증으로 처리합니다.

두 가지 방식

이 보험/보증을 붙이면
은행은 방공제를 적용하지 않고 한도를 그대로 내줍니다.

3. 카카오뱅크는 방공제가 있을까?

🔵 결론: 없습니다

카카오뱅크 주담대는
소액임차보증금 리스크를 보험으로 처리하는 구조이며,
그 보험료는 카카오뱅크가 부담합니다.

실제 카카오뱅크 상담사에게 직접 확인한 결과:

“카카오뱅크 주담대에는 방공제가 없습니다.
소액임차보증금 부분은 보험으로 처리하고, 보험료는 카카오뱅크가 부담합니다.”

즉,
고객 입장에서는

• 한도 깎이지 않고
• 보증료도 따로 내지 않으며
• 방공제로 인한 손실이 발생하지 않습니다.

그래서 카카오뱅크 주담대가
같은 조건 대비 한도가 높게 나오는 경우가 매우 많습니다.

4. 왜 이 차이가 이렇게 큰가?

5. 실전 체크 포인트

주담대 상담 시 꼭 물어보세요:

1. “방공제 적용되나요?”
2. “MCI나 MCG로 처리되나요?”
3. “보험료/보증료는 누가 부담하나요?”

그리고 카카오뱅크에서는:

“방공제 없고, 보험은 카뱅 부담”

이 한 문장이 핵심입니다.

6. 요약

방공제는 주담대 한도를 크게 줄이는 핵심 변수이며,
카카오뱅크는 이 방공제를 보험 구조로 제거했고, 보험료는 은행이 부담합니다.
따라서 같은 집, 같은 소득이라도 카카오뱅크 한도가 더 높게 나오는 경우가 매우 많습니다.

아파트 매매를 하기위해 임장을 열심히 다니던 와중, 7월 1일부터 스트레스 DSR 3단계가 적용된다는 말에 부랴부랴 계약을 하게 되었다. (6.20) 공교롭게도 계약을 하고나서 일주일만에 첫 부동산 규제가 발표되었다. 

6.27 규제였는데, 주담대 한도를 6억으로 제한하고 실거주의무부여, 1주택자의 추가 주담대 금지, 대출기간 최대30년 등이 주요 내용이었다. 우리는 그 이전 계약이었으니 종전규정을 적용받고 싶었는데, 그러려면 카카오뱅크의 서류제출시 다르게 내야 하는 부분이 있어 글을 작성해본다.

다른 규제도 추가로 발표되었는데, 그 이전 종전규정으로 적용받기 위해서는 계약금납입영수증 또는 이체영수증(거래내역)이 필요하다.

만약 전자계약이 아닌 종이계약서를 썼다면 부동산에서 보증하는 이체영수증으로 가능하겠지만, 전자계약일 경우에는 이체영수증이 필요하며, 또 종전규정을 적용받기 위해서는 "은행발급번호(ID)"가 기재된 이체내역서(영수증)이 필요하다. 오프라인으로 필히 발급받아야 한다.

또한 추가 재제출 요청받은 서류 중에는 원천징수영수증도 있었는데, 홈택스 발급분에는 회사 직인이 찍혀있지 않아서였다.

회사에서 발급해준 원천징수영수증 2개년도 자료를 제출하였더니 잘 통과하였다.