🏠 입주 후 보수·인테리어 비용, 양도세(양도소득세)에서 공제받는 법

도배·목공·전기·이사비… “다 되는 거 아님” (진짜 되는 항목만 정리)

집을 사서 살다 보면 도배도 하고, 전기도 손보고, 목공도 하고, 이사도 하죠.
그런데 나중에 집을 팔 때(양도할 때) “이 비용들 양도세에서 빼면 되지 않을까?” 하고 생각하는 분들이 정말 많습니다.

결론부터 말하면,

도배·장판 같은 ‘유지·원상회복’ 비용은 대부분 공제(필요경비) 불가
가치 상승/내용연수 연장/개량·확장 같은 ‘자본적 지출’만 공제 가능 법제처+1

오늘은 도배/목공/전기/이사 + 그 외 항목을 “되는 것/안 되는 것”으로 확실히 구분해서 정리합니다.

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1) 양도세에서 공제되는 비용의 이름: “필요경비”

양도소득세는 대략 아래 구조로 계산됩니다.

• 양도차익 = 양도가액 − (취득가액 + 필요경비)
• 즉, 필요경비가 커질수록 과세표준이 줄어 세금이 줄어듭니다.

이때 “필요경비”에는 여러 항목이 있는데,
입주 후 공사비가 들어가려면 ‘자본적 지출(개량/확장/내용연수 연장/가치 증가)’ 성격이어야 합니다. 법제처+1

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2) 결론: “도배·목공·전기”는 항목명이 아니라 ‘성격’이 중요

같은 “전기공사”라도

• 단순 스위치 교체 = 유지보수(대개 불인정)
• 전기 증설/배선 전면 교체 수준 = 개량(인정 가능성 ↑)

이런 식입니다. (국세청도 “자본적 지출 vs 수익적 지출”로 나눠 판단합니다.) 국세법령정보시스템+1

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3) 공제(필요경비) 가능성이 높은 공사·보수 항목들

아래는 통상 자본적 지출로 볼 여지가 큰 쪽(= 공제 가능성이 높은 쪽)입니다.

✅ (1) 확장·구조 변경 계열

• 베란다/거실 확장
• 샷시(창호) 교체처럼 성능 개선이 뚜렷한 공사
• 단열·방수 등 성능/내구성 개선 공사(규모가 크고 “개량”으로 설명 가능할 때)

(이런 항목들이 자본적 지출로 인정되는 방향으로 안내되는 사례가 많습니다.) KB의 생각+1

✅ (2) 설비 “교체” (특히 내용연수/가치 증가가 명확할 때)

• 보일러 교체
• 배관·하수도관 교체(건물 기능/수명 관련)
• 전기 용량 증설/분전반 교체/배선 전면 교체 등 “설비 개량” 성격

※ 포인트: 수리(repair)보다 교체(replacement),
그리고 “개량/성능 개선/내용연수 연장” 설명이 가능할수록 유리합니다. 법제처+1

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4) 공제(필요경비) 불가/매우 어려운 항목들 (실수 많이 하는 구간)

❌ (1) 도배·장판·싱크대 교체: 대표적인 “불인정” 사례

국세청 질의회신에서 장판·도배·씽크대 교체비용은 자본적 지출로 보기 어렵다는 취지로 정리돼 있습니다. 국세법령정보시스템
즉, “집을 예쁘게 고쳤다”만으로는 양도세 공제가 안 되는 경우가 많습니다.

❌ (2) 이사비

이사비는 양도자산의 필요경비(취득/개량/양도비용)로 보기 어렵다는 취지의 설명·사례가 있습니다. 인턴넷
현장 감각으로도 “개인 생활비” 성격이라 공제 항목으로 기대하면 위험합니다.

❌ (3) 청소비·도색(단순 미관)·경미한 수선

기본적으로 “상태 유지/원상회복” 범주로 보이면 불리합니다. KB의 생각+1

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5) “목공/전기/타일/욕실” 같이 애매한 항목을 공제로 가져가려면?

애매한 공사는 한 장의 영수증으로 뭉뚱그리면 불리합니다.
핵심은 증빙과 내역 분리입니다.

✅ 실전 팁 3가지

1. 견적서·계약서에 공사 내역을 ‘자본적 지출’ 중심으로 분리 표기
   • 예: “배선 전면 교체”, “전기 증설”, “단열/방수 개량”, “창호 교체” 등
2. 결제 증빙은 ‘적격증빙’으로
   • 세금계산서/현금영수증/카드전표 + 계좌이체 내역
3. 사진/도면/작업 전후 기록 보관
   • 나중에 “유지보수냐 개량이냐” 싸움이 날 때 설명 자료가 됩니다.

(국세청 상담에서도 “증빙 가능 여부”가 실무에서 매우 크게 작동합니다.) 삼일아이닷컴

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6) 한눈에 보는 체크리스트 (양도세 공제용 보수비 관리법)

[공사할 때]

• 견적서/계약서에 주소(동·호수) 들어가게 하기
• 공사 내역을 항목별로 쪼개기 (도배/장판/가구/설비/확장 등)
• 결제는 가급적 카드/계좌이체
• 적격증빙(세금계산서/현금영수증/카드전표) 챙기기

[집 팔 때(양도세 신고할 때)]

• 공제 대상은 “자본적 지출”로 설명 가능한 항목만 선별 법제처+1
• 도배/장판/이사비는 일단 제외하고 접근 (억지로 넣으면 리스크) 국세법령정보시스템+1
• 애매하면 세무사에게 “자본적 지출 판단”을 받아서 신고

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7) 정리: “입주 후 보수비”로 양도세 줄이는 핵심 결론

• ✅ 가능성 높음: 확장/샷시/설비 ‘교체’/배관·전기 ‘개량’처럼 가치·수명 개선
• ❌ 어려움: 도배·장판·싱크대 교체 같은 유지·원상회복 국세법령정보시스템
• ❌ 불가 기대 금지: 이사비 인턴넷
• 🔥 결국 승부는 (1) 공사 성격(자본적 지출) + (2) 증빙(적격증빙) + (3) 내역 분리 법제처+2삼일아이닷컴+2