많이들 헷갈리는 세대 기준과 전입 오해까지

주택 매매를 할 때 가장 많이 헷갈리는 개념이 바로 생애최초 요건이다.
많은 사람들이 이걸 “본인만 집을 가진 적이 없으면 되는 것”으로 이해하지만,
실제 제도에서 말하는 생애최초는 개인 기준이 아니라 세대 기준이다.

이 기준을 정확히 모르고 거래에 들어가면
대출, 취득세 감면, 청약에서 생각보다 큰 손해를 보게 된다.

1. 생애최초의 진짜 의미

생애최초란
본인과 배우자, 그리고 주민등록상 같은 세대에 속한 모든 사람이
과거에 단 한 번도 주택을 소유한 적이 없는 상태를 말한다.

여기서 말하는 주택 소유 이력에는 다음이 모두 포함된다.

• 일반 주택
• 분양권
• 조합원 입주권
• 재건축·재개발 권리

이 중 하나라도 해당되면 생애최초 요건을 충족하지 못한다.

2. 왜 ‘세대 전체’를 기준으로 보는가

생애최초 혜택은 실수요 무주택 가구를 보호하기 위한 제도다.
그래서 개인만 보는 구조가 아니라
같이 사는 세대 전체의 주택 보유 이력을 기준으로 판단한다.

따라서 다음과 같은 경우는 모두 생애최초에서 탈락한다.

• 본인은 무주택이지만 부모와 같은 세대이고 부모가 과거에 집을 산 적 있는 경우
• 배우자가 과거에 집을 소유한 이력이 있는 경우
• 세대원 중 누구라도 분양권·입주권을 보유한 이력이 있는 경우

3. 가장 흔한 오해: 지인 세대로 전입하면 해결될까?

현장에서 가장 많이 나오는 질문이 이것이다.

“무주택인 친구 집으로 전입해서 생애최초로 대출받으면 안 되나요?”

결론부터 말하면 절대 안 된다.

그 이유는 다음과 같다.

① 심사는 세대 기준

전입을 하면 그 친구의 세대가 곧 본인의 심사 대상 세대가 된다.
그 세대 안에 과거 집을 가진 사람이 있으면
그 순간 생애최초 요건은 깨진다.

② 초본까지 전부 제출해야 한다

대출 심사에서는 주민등록등본뿐 아니라 주민등록초본도 요구된다.
초본에는 주소 이동 내역, 세대 구성 변동 이력이 모두 남아 있다.

즉, 전입 기록 자체가 심사에 그대로 드러난다.

③ 오히려 절차만 더 복잡해진다

지인 세대로 전입하면
그 지인의 세대주·세대원 모두의 주택 이력까지 확인 대상이 된다.
서류는 더 많아지고 심사는 더 까다로워진다.

4. 실제로 가장 많이 틀리는 사례

5. 실전 체크리스트

매수 전, 반드시 이것부터 확인해야 한다.

1. 현재 등본에 있는 세대원 전원이 과거에 집을 소유한 적 없는가
2. 배우자의 과거 주택 보유 이력은 없는가
3. 분양권·입주권 이력이 있는가
4. 최근 전입·세대 분리 기록이 있는가 (초본 확인)

이 네 가지 중 하나라도 문제가 있으면
생애최초 혜택은 받을 수 없다.

정리

생애최초 요건은 ‘본인만 무주택’이면 끝나는 제도가 아니다.
세대 전체의 과거 이력이 기준이며,
전입으로 조건을 만드는 방식은 통하지 않는다.

집을 사기 전에 이 기준을 모르고 들어가면
대출·세금·청약에서 수천만 원 차이가 날 수 있다.

참고자료

국토교통부 주택정책, 주택도시기금 대출 운영기준, 지방세법 취득세 감면 규정

서울에서 전세를 구하는 신혼부부에게 가장 체감이 큰 지원 제도가
서울시 신혼부부 임차보증금 이자지원 사업이다.
전세대출 이자의 일부를 서울시가 대신 부담해 주는 구조로,
조건이 맞으면 실질적인 전세금리 부담이 크게 줄어든다.

1. 지원 대상

다음 요건을 모두 충족해야 한다.

혼인 요건

• 혼인신고일 기준 7년 이내 신혼부부
• 또는 결혼 예정자(6개월 이내 혼인 예정)

거주 요건

• 현재 서울 거주자 또는
• 대출 실행 후 1개월 이내 서울 전입 예정자

소득 요건

• 부부 합산 연소득 1억 3천만 원 이하

무주택 요건

• 부부 모두 무주택

주택 요건

• 서울시 소재 주택 또는 주거용 오피스텔
• 임차보증금 7억 원 이하
• 공공임대주택 제외

2. 대출 조건

• 대출 용도: 전세보증금
• 최대 대출한도: 3억 원
• 보증금의 90% 이내
• 취급 은행: 국민·신한·하나은행 등 협약은행

3. 이자 지원 내용

서울시는 대출 이자의 일부를 대신 부담한다.
부부합산 소득에 따라 기본 지원 금리가 다르다.

여기에 추가 지원을 하나 선택할 수 있다. (중복 불가)

• 예비신혼부부: 0.2%p
• 자녀 1명: 0.5%p
• 자녀 2명: 1.0%p
• 자녀 3명 이상: 1.5%p
• 65세 이상 직계존속 3년 이상 동거: 1.0%p

기본 + 추가를 합해 최대 연 4.5%까지 이자지원을 받을 수 있다.

4. 실제 부담 금리 예시

전세대출 금리가 5.0%일 경우
소득 6천만 원, 자녀 1명 가구라면

• 기본 2.0% + 자녀 0.5% = 2.5% 지원
• 실부담 금리 = 2.5%

연 2억 대출 시
연 이자 1,000만 원 → 실부담 500만 원

5. 대출 기간 및 연장

• 기본 4년
• 자녀 출산 시
  • 1명 출산: +4년
  • 2명 출산: +8년
  • 최대 12년

난임 시술 시에도 연장 가능하다.

6. 신청 절차

1. 협약은행 방문 상담
2. 서울주거포털에서 융자추천서 신청
3. 서울시 심사 후 추천서 발급
4. 은행 대출 신청
5. 전세대출 실행

7. 유의사항

• 부부당 1회만 지원
• 공공임대주택은 대상 제외
• 지원기간 중 주택 매도·전출 등 조건 변경 시 지원 종료

정리

서울시 신혼부부 전세대출 이자지원 사업은
서울에서 전세를 구하는 신혼부부에게 가장 실질적인 주거 지원 제도다.
조건이 맞으면 전세이자 부담이 절반 이상 줄어들 수 있으며,
출산 시 장기간 혜택을 유지할 수 있다는 점에서 체감 효과가 크다.

참고자료

서울시 주거포털, 서울시 주택정책과, 협약은행 사업 안내 자료

자격요건 · 한도 · 금리 · 우대금리 · 실제 적용금리까지 정리

집을 살 때 가장 많이 비교되는 정책 모기지는 디딤돌대출과 보금자리론이다.
두 상품 모두 장기·고정금리·분할상환 구조지만, 대상·조건·금리 체계가 완전히 다르다.
어떤 대출이 유리한지는 소득, 자산, 무주택 여부, 필요한 대출 규모에 따라 갈린다.

1. 제도 성격 차이

디딤돌대출

주택도시기금이 운용하는 서민·실수요자 중심 정책대출이다.
소득·자산·무주택 요건이 엄격한 대신, 금리가 가장 낮은 축에 속한다.

보금자리론

한국주택금융공사가 공급하는 중산층까지 포함하는 정책모기지다.
대상 폭이 넓고 대출 한도가 크며, 금리가 월별 공시로 결정된다.

2. 핵심 조건 비교

3. 디딤돌대출 상세

자격요건

• 성년, 대한민국 국민
• 세대주
• 세대원 전원 무주택
• 소득·자산 기준 충족
• 대상 주택 요건 충족

소득 요건

• 일반 6천만 이하
• 생애최초·2자녀 7천만 이하
• 신혼부부 8,500만 이하

자산 요건

부부 순자산 합계가 기준 이하여야 하며 매년 변동된다
(최근 기준 약 5억 원 전후)

대상 주택

• 전용 85㎡ 이하
• 주택 가격 5억 원 이하
• 신혼·2자녀 가구는 6억 원 이하

4. 디딤돌 실제 금리 수준 (2025~2026 체감 기준)

디딤돌은 소득 × 만기 고정금리표 구조다.

• 지방 주택: 0.2%p 추가 인하
• 우대금리 적용 시 2%대 후반~3%대 초반까지 가능

5. 디딤돌 우대금리

중복 가능

• 신혼부부
• 생애최초
• 다자녀
• 청약통장
• 전자계약
• 일부 상환비율 충족

주의

우대금리는 누적 적용되지만 총 감면 상한선이 있다.

6. 보금자리론 상세

자격요건

• 성년, 대한민국 국민
• 소득 기준 충족
• 담보주택 요건 충족

소득 요건

부부합산 7천만 원 이하

대상 주택

주택 가격 6억 원 이하

대출 한도

• 기본 3.6억
• 다자녀·특례 4억
• 생애최초 4.2억

만기

10 · 15 · 20 · 30 · 40 · 50년

7. 보금자리론 실제 금리 수준 (2026년 초 기준)

공시금리

• 10년: 약 3.9%
• 30년: 약 4.1%
• 50년: 약 4.2%

우대금리 적용 시

우대 최대 약 1.0%p 적용 가능

→ 실제 체감 금리
약 2.9% ~ 3.2%대

8. 보금자리론 우대금리

• 신혼부부
• 신생아 출산가구
• 다자녀
• 저소득청년
• 사회적 배려계층
• 전자약정·전자등기
• 전세사기 피해자 등

9. 실전 선택 기준

정리

조건이 맞으면 디딤돌이 가장 유리
조건이 넘으면 보금자리론이 현실적인 대안

참고자료

• 한국주택금융공사 보금자리론 공시금리 자료
• 주택도시기금 디딤돌대출 금리표 및 운영지침
• 국토교통부 주택정책 자료

— 신생아특례 디딤돌 · 신생아특례 버팀목 완벽 정리

저출산 대응을 위해 정부가 시행 중인 대표적인 주거지원 정책이 바로 신생아특례 대출입니다.
출산 가구가 집을 사거나(디딤돌), 전세로 거주할 때(버팀목) 일반 대출보다 훨씬 낮은 금리와 유리한 조건으로 이용할 수 있습니다.

1. 신생아특례 대출이란?

출산(또는 입양)한 가구에게 주택 구입자금 또는 전세자금을 정책금융으로 지원하는 제도입니다.
금리는 일반 주담대·전세대출보다 낮고, 추가 출산 시 특례기간 연장 등 혜택이 매우 큽니다.

🏡 PART A. 신생아특례 디딤돌대출 (주택 구입)

📌 핵심 요약

👶 자격요건

• 대출 신청일 기준 2년 이내 출산
• 2023.1.1 이후 출생아부터 적용
• 세대 전원 무주택
• 1주택자는 기존 대출 대환 가능(조건부)

💰 특례금리 구조

부부합산 소득과 대출기간에 따라 결정

✔ 지방 주택은 0.2% 추가 인하

🧸 우대금리 & 특례 연장

• 추가 출산 시 자녀 1명당 특례 5년 연장 → 최대 15년
• 자녀 1명당 금리 0.2%p 인하
• 청약통장, 전자계약 등으로 추가 금리 인하 가능

🏠 PART B. 신생아특례 버팀목대출 (전세)

📌 핵심 요약

💸 버팀목 금리 예시

✔ 지방 주택은 0.2% 인하

📝 신청 방법 & 절차

1. 기금e든든 또는 은행 상담
2. 대출 신청
3. 자산·소득 심사
4. 서류 제출
5. 승인 → 대출 실행

📂 준비서류

• 신분증
• 주민등록등본
• 가족관계증명서
• 출생증명서
• 재직증명서 / 소득자료
• (필요 시) 계약서, 등기부등본 등

🧮 실전 체크리스트

• 출산일 2년 이내?
• 무주택 세대?
• 소득·자산 기준 충족?
• 대상 주택 조건 충족?
• 우대금리 적용 항목 체크?

✨ 정리 한 줄 요약

신생아특례 대출은 지금 대한민국에서 가장 강력한 주거지원 정책대출

— 집 사기 전 반드시 알아야 할 개념 모음

부동산 거래는 용어만 이해해도 절반은 끝났다고 해도 과언이 아닙니다.
매수, 매도, 계약, 대출, 세금, 등기까지 —
용어가 복잡해서 어렵게 느껴질 뿐, 구조는 매우 단순합니다.

오늘은 실제 거래 과정에서 사용되는 모든 핵심 용어를 한 번에 정리해드립니다.

1️⃣ 거래 기본 용어

2️⃣ 계약 관련 용어

3️⃣ 대출 관련 용어

4️⃣ 세금 & 비용 용어

5️⃣ 등기 & 법률 용어

6️⃣ 실전 거래 필수 표현

7️⃣ 거래 흐름 요약

매물 탐색 → 가계약 → 본계약 → 계약금 → 중도금 → 잔금 → 대출 실행 → 소유권 이전 → 전입신고 → 실거주 시작

이 흐름만 이해해도 부동산 거래 구조가 한눈에 보입니다.

✍️ 마무리

부동산은 용어 싸움입니다.
용어가 보이면 계약이 보이고,
계약이 보이면 돈의 흐름이 보입니다.

이 글 하나면 부동산 입문 단계는 끝입니다.

도배·목공·전기·이사비… “다 되는 거 아님” (진짜 되는 항목만 정리)

집을 사서 살다 보면 도배도 하고, 전기도 손보고, 목공도 하고, 이사도 하죠.
그런데 나중에 집을 팔 때(양도할 때) “이 비용들 양도세에서 빼면 되지 않을까?” 하고 생각하는 분들이 정말 많습니다.

결론부터 말하면,

도배·장판 같은 ‘유지·원상회복’ 비용은 대부분 공제(필요경비) 불가
가치 상승/내용연수 연장/개량·확장 같은 ‘자본적 지출’만 공제 가능 법제처+1

오늘은 도배/목공/전기/이사 + 그 외 항목을 “되는 것/안 되는 것”으로 확실히 구분해서 정리합니다.

1) 양도세에서 공제되는 비용의 이름: “필요경비”

양도소득세는 대략 아래 구조로 계산됩니다.

• 양도차익 = 양도가액 − (취득가액 + 필요경비)
• 즉, 필요경비가 커질수록 과세표준이 줄어 세금이 줄어듭니다.

이때 “필요경비”에는 여러 항목이 있는데,
입주 후 공사비가 들어가려면 ‘자본적 지출(개량/확장/내용연수 연장/가치 증가)’ 성격이어야 합니다. 법제처+1

2) 결론: “도배·목공·전기”는 항목명이 아니라 ‘성격’이 중요

같은 “전기공사”라도

• 단순 스위치 교체 = 유지보수(대개 불인정)
• 전기 증설/배선 전면 교체 수준 = 개량(인정 가능성 ↑)

이런 식입니다. (국세청도 “자본적 지출 vs 수익적 지출”로 나눠 판단합니다.) 국세법령정보시스템+1

3) 공제(필요경비) 가능성이 높은 공사·보수 항목들

아래는 통상 자본적 지출로 볼 여지가 큰 쪽(= 공제 가능성이 높은 쪽)입니다.

✅ (1) 확장·구조 변경 계열

• 베란다/거실 확장
• 샷시(창호) 교체처럼 성능 개선이 뚜렷한 공사
• 단열·방수 등 성능/내구성 개선 공사(규모가 크고 “개량”으로 설명 가능할 때)

(이런 항목들이 자본적 지출로 인정되는 방향으로 안내되는 사례가 많습니다.) KB의 생각+1

✅ (2) 설비 “교체” (특히 내용연수/가치 증가가 명확할 때)

• 보일러 교체
• 배관·하수도관 교체(건물 기능/수명 관련)
• 전기 용량 증설/분전반 교체/배선 전면 교체 등 “설비 개량” 성격

※ 포인트: 수리(repair)보다 교체(replacement),
그리고 “개량/성능 개선/내용연수 연장” 설명이 가능할수록 유리합니다. 법제처+1

4) 공제(필요경비) 불가/매우 어려운 항목들 (실수 많이 하는 구간)

❌ (1) 도배·장판·싱크대 교체: 대표적인 “불인정” 사례

국세청 질의회신에서 장판·도배·씽크대 교체비용은 자본적 지출로 보기 어렵다는 취지로 정리돼 있습니다. 국세법령정보시스템
즉, “집을 예쁘게 고쳤다”만으로는 양도세 공제가 안 되는 경우가 많습니다.

❌ (2) 이사비

이사비는 양도자산의 필요경비(취득/개량/양도비용)로 보기 어렵다는 취지의 설명·사례가 있습니다. 인턴넷
현장 감각으로도 “개인 생활비” 성격이라 공제 항목으로 기대하면 위험합니다.

❌ (3) 청소비·도색(단순 미관)·경미한 수선

기본적으로 “상태 유지/원상회복” 범주로 보이면 불리합니다. KB의 생각+1

5) “목공/전기/타일/욕실” 같이 애매한 항목을 공제로 가져가려면?

애매한 공사는 한 장의 영수증으로 뭉뚱그리면 불리합니다.
핵심은 증빙과 내역 분리입니다.

✅ 실전 팁 3가지

1. 견적서·계약서에 공사 내역을 ‘자본적 지출’ 중심으로 분리 표기
   • 예: “배선 전면 교체”, “전기 증설”, “단열/방수 개량”, “창호 교체” 등
2. 결제 증빙은 ‘적격증빙’으로
   • 세금계산서/현금영수증/카드전표 + 계좌이체 내역
3. 사진/도면/작업 전후 기록 보관
   • 나중에 “유지보수냐 개량이냐” 싸움이 날 때 설명 자료가 됩니다.

(국세청 상담에서도 “증빙 가능 여부”가 실무에서 매우 크게 작동합니다.) 삼일아이닷컴

6) 한눈에 보는 체크리스트 (양도세 공제용 보수비 관리법)

[공사할 때]

• 견적서/계약서에 주소(동·호수) 들어가게 하기
• 공사 내역을 항목별로 쪼개기 (도배/장판/가구/설비/확장 등)
• 결제는 가급적 카드/계좌이체
• 적격증빙(세금계산서/현금영수증/카드전표) 챙기기

[집 팔 때(양도세 신고할 때)]

• 공제 대상은 “자본적 지출”로 설명 가능한 항목만 선별 법제처+1
• 도배/장판/이사비는 일단 제외하고 접근 (억지로 넣으면 리스크) 국세법령정보시스템+1
• 애매하면 세무사에게 “자본적 지출 판단”을 받아서 신고

7) 정리: “입주 후 보수비”로 양도세 줄이는 핵심 결론

• ✅ 가능성 높음: 확장/샷시/설비 ‘교체’/배관·전기 ‘개량’처럼 가치·수명 개선
• ❌ 어려움: 도배·장판·싱크대 교체 같은 유지·원상회복 국세법령정보시스템
• ❌ 불가 기대 금지: 이사비 인턴넷
• 🔥 결국 승부는 (1) 공사 성격(자본적 지출) + (2) 증빙(적격증빙) + (3) 내역 분리 법제처+2삼일아이닷컴+2

잔금일에 헷갈리는 항목들(관리비·공과금·세금·예치금) 정확하게 정리

아파트 매매는 집값만 오가는 게 아닙니다.
잔금일에는 관리비·공과금·세금·예치금 등 “누가 얼마나 내야 하는지”를 정리해야 분쟁이 없습니다.

오늘은 **매도인(파는 사람)**과 매수인(사는 사람) 사이에서 실제로 정산이 필요한 항목을,
현장에서 쓰는 방식대로 정확하게 정리해볼게요.

1) 한 줄 원칙: “잔금일 기준으로 끊는다”

• 잔금일(소유권 이전일) 이전 사용/보유분 → 매도인
• 잔금일 이후 사용/보유분 → 매수인

관리비, 공과금 정산은 거의 이 원칙으로 해결됩니다.

2) 무조건 “매수인” 부담 항목 (새 주인이 집을 취득하며 내는 비용)

아파트를 내 명의로 만들기 위해 들어가는 비용은 기본적으로 매수인이 냅니다.

• 취득세(지방교육세 포함)
• 등기 비용(법무사 수수료, 등록면허세 등)
• 대출 관련 비용(근저당 설정비, 인지세 등 – 대출 시)

※ “중개보수”는 보통 매도·매수 각각 자기 몫을 부담합니다(계약서/중개사 안내 기준).

3) 무조건 “매도인” 부담 항목 (기존 소유자가 정리하고 나가야 하는 비용)

• 양도소득세(해당 시)
• 기존 근저당 말소 관련 비용(대출 상환/말소가 필요한 경우)
• 잔금일 이전 미납된 관리비/공과금이 있다면 그 미납분

4) 잔금일에 꼭 “정산”해야 하는 핵심 5가지

(여기서 사고가 제일 많이 납니다)

(1) 관리비 “중간정산” (공동관리비 + 세대사용분)

관리비는 보통 월 단위로 청구되기 때문에, 잔금일에는 일할 계산으로 중간정산하는 게 일반적입니다.

• 방법 A (가장 깔끔): 매도인이 관리사무소에서 잔금일 기준 정산 후 납부하고, 영수증/정산서 전달
• 방법 B: 매수인이 다음 달에 한꺼번에 납부해야 하는 구조라면, 매도인이 잔금일 기준까지의 금액을 매수인에게 입금해서 맞춥니다.

현장에서는 “관리비 정산서”를 관리사무소에서 뽑아두면 분쟁이 거의 없어집니다.

(2) 가스요금 정산 (도시가스)

가스는 검침일~이사(잔금) 시점까지 사용량을 기준으로 정산하는 방식이 안내되어 있습니다. 이지법률
도시가스는 미납이 있으면 명의변경이 막히는 경우도 있어서 잔금일 전후로 꼭 정리하는 게 안전합니다. 이지법률

• 원칙: 잔금일(이사일) 기준으로 최종 계량기 검침값 잡고 매도인이 그 시점까지 정산
• 이후부터는 매수인 명의로 전입/명의변경

(3) 전기·수도(상하수도) 정산

전기/수도도 “이사 정산”은 통상 최종검침일부터 이사시점까지 일할 계산 방식으로 안내됩니다. 이지법률
아파트는 관리사무소에서 한 번에 정리되는 곳도 있고(검침 포함), 아닌 경우는 각 기관에 전출/전입 신청이 필요합니다.

(4) 선수관리비(= 관리비예치금) 정산 ✅ 빠지면 손해

선수관리비(관리비예치금)는 관리사무소에 예치된 돈이라, 보통 이사한다고 바로 반환되지 않습니다.
그래서 통상 매매에서는 매도인이 매수인에게 정산 받고, 매수인이 다음 매도 때 다시 이어받는 구조로 설명됩니다. 이지법률

• 관리사무소에서 예치금 금액 확인
• 매수인이 매도인에게 해당 금액을 지급(또는 잔금에서 공제)
• 영수증/확인서 인계

※ 단지마다 “선수관리비/예치금” 명칭이 다를 수 있어요(관리사무소 확인 필수).

(5) 재산세 정산 (중요: ‘기간’이 아니라 ‘6월 1일 보유자’ 기준)

재산세는 매년 6월 1일 현재 소유자에게 납세의무가 있습니다. 서초구청
즉 “1년 중 얼마나 보유했냐”가 아니라, 6/1에 누가 주인이었냐가 기준입니다. 서초구청

• 6/1 이전에 잔금(소유권 이전) 완료 → 그 해 재산세 납세의무는 매수인
• 6/1 이후에 잔금 완료 → 그 해 재산세 납세의무는 매도인 서초구청

현장에서는 분쟁 방지용으로 “재산세는 법정 납세의무자 기준으로 하되, 당사자 합의로 별도 정산한다/하지 않는다”를 특약에 명시하는 게 깔끔합니다.

5) 장기수선충당금: “매매 당사자끼리 주고받는 돈이 아니다” (원칙)

여기 많이 헷갈리는데 결론부터 말하면:

• 장기수선충당금은 공동주택 공용시설 수선을 위한 ‘적립금’ 성격이고
• 매매에서 매도인이 매수인에게 ‘돌려받는 예치금’처럼 정산하는 항목이 아닙니다(원칙)

다만 예외로, **임대차(세입자)**가 얽혀 있으면 이야기가 달라져요.
장기수선충당금은 법령상 소유자가 부담하는 성격이라, 임차인이 냈다면 임대차 종료 시 임차인이 소유자에게 반환 청구할 수 있다고 정리돼 있습니다. 이지법률+1

즉,

• 순수 매매(전·월세 관계 없이 실소유자-실소유자): 보통 매도·매수 간 별도 비용처리 X
• 세입자 승계/퇴거가 끼는 거래: “세입자가 낸 장기수선충당금 반환” 이슈가 생길 수 있으니 매도인이 세입자와 정산하는 게 안전 이지법률+1

6) 잔금일 체크리스트 (이대로 하면 깔끔)

잔금일(또는 잔금 전날) 기준으로 아래 6개만 확인하면 거의 끝납니다.

1. 관리사무소: 관리비 중간정산서 발급 + 미납 여부 확인
2. 선수관리비(예치금): 금액 확인 + 매수인→매도인 정산 이지법률
3. 가스: 계량기 지침 확인 + 전출 정산(미납 없게) 이지법률
4. 전기/수도: 검침/정산 방식 확인(관리사무소 or 각 기관) 이지법률
5. 재산세: 6/1 기준 납세의무자 확인 서초구청
6. 영수증/정산서 인계: 분쟁 방지용으로 사진/문서 공유

7) 특약 문구 예시 (분쟁 방지용)

아래처럼 “잔금일 기준 정산”을 문장으로 박아두면 편합니다.

• “관리비(공동관리비 및 세대사용분)는 잔금일을 기준으로 중간정산하며, 잔금일 이전분은 매도인이 부담한다.”
• “도시가스/전기/수도 등 공과금은 잔금일 계량기 검침 기준으로 정산한다.”
• “선수관리비(관리비예치금)는 관리사무소 확인 금액을 기준으로 매수인이 매도인에게 정산한다.” 이지법률
• “재산세는 6월 1일 현재 소유자가 납세의무를 부담한다.” 서초구청
• “장기수선충당금은 매매 당사자 간 별도 정산하지 않는다(임대차 관계 발생 시 임대인-임차인 간 정산).” 이지법률+1

마무리

아파트 매매 정산에서 진짜 중요한 건
(1) 관리비 중간정산, (2) 공과금(가스/전기/수도) 정산, (3) 선수관리비 정산, (4) 재산세 6/1 기준
이 4개입니다. 이지법률+2이지법률+2

잔금일에 “말로만” 정리하지 말고,
정산서/영수증 한 장을 남겨두면 나중에 정말 편합니다.

실사례 기준 계산 + 생애최초 공제, 카드 납부, 무이자 할부까지

아파트를 살 때 가장 크게 체감되는 세금은 단연 취득세입니다.
특히 9억 원 아파트는 세금이 2천만 원 후반대까지 올라가
계약 전에 반드시 정확히 계산해야 합니다.

1️⃣ 취득세란?

취득세는 부동산을 취득할 때 지방자치단체에 납부하는 세금으로,
잔금일 기준 60일 이내 반드시 납부해야 합니다.

2️⃣ 9억 아파트 취득세율 (중요 포인트)

6억 초과 ~ 9억 이하 구간은 누진세율 구조이며,
9억에서는 실질적으로 취득세율 3%가 적용됩니다.

3️⃣ 9억 아파트 실제 세금 계산 (전용 85㎡ 이하, 1주택)

매매가: 900,000,000원

4️⃣ 생애최초 취득세 감면 적용

생애최초 주택 구입 요건 충족 시
취득세 200만 원 공제

고지 과정 반올림·조정 후

👉 실제 납부 세액 약 27,500,000원

(실제 납부 사례 기준)

5️⃣ 취득세 카드 납부 가능 + 카드 분할 결제 가능

많이들 모르지만 취득세는 카드 납부가 가능하고
여러 장의 카드로 나눠서 결제도 가능합니다.

예시
27,500,000원 →
A카드 1천만 + B카드 1천만 + C카드 750만 분할 결제 가능

6️⃣ 카드 무이자 할부 가능

지방세 카드 납부 시 카드사 이벤트에 따라
2~6개월 무이자 할부 적용 가능

👉 2,750만 원을 무이자로 나눠서 납부 가능

7️⃣ 요약 정리

✨ 결론

9억 아파트를 사면
취득세만 약 2,750만 원이 실제로 필요합니다.

하지만
✔ 생애최초 감면
✔ 카드 분할 납부
✔ 무이자 할부

이 세 가지만 제대로 활용해도
현금 부담을 크게 줄일 수 있습니다.