부동산 자금조달계획서 작성방법 완전정복

아파트·주택 매수 전 반드시 알아야 할 실무 가이드

부동산을 매수하면 단순히 계약서만 쓰는 것이 아니라
‘부동산 자금조달계획서’ 제출이 의무입니다.

특히 최근에는
✔ 자금 출처 검증 강화
✔ 증여·편법 대출 차단
✔ 국세청·금융당국 연계 조사
로 인해 형식만 맞춰 쓰면 안 되는 서류가 되었습니다.

이번 글에서는
“왜 내는지 → 언제 내는지 → 어떻게 쓰는지 → 항목별 작성 예시 → 주의사항”
까지 전부 정리합니다.

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1️⃣ 자금조달계획서란?

부동산 취득에 사용한 자금의 출처를 명확히 밝히는 신고서입니다.

• 부동산 가격
• 자기자금
• 대출
• 증여·차용 여부
• 기존 주택 처분 계획

을 정부에 공식적으로 신고하는 문서입니다.

👉 단순 참고용 ❌
👉 세무 조사 기준 자료 ⭕

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2️⃣ 자금조달계획서 제출 대상

✔️ 제출 의무 대상

구분제출 여부

투기과열지구 주택	모든 금액 제출 의무
조정대상지역 주택	모든 금액 제출 의무
비규제지역	6억 원 초과 시 제출

※ 수도권 대부분 해당

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3️⃣ 제출 시기와 방법

📌 제출 시기

• 부동산 매매계약일로부터 30일 이내

📌 제출 방법

• 부동산 거래 신고 시 동시에 제출
• 공인중개사가 전산 신고 (국토부 시스템)

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4️⃣ 자금조달계획서 전체 구성

자금조달계획서는 크게 3개 영역으로 나뉩니다.

1️⃣ 취득 개요
2️⃣ 자금 조달 내역
3️⃣ 입주 계획 및 주택 처분 계획

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5️⃣ [1단계] 취득 개요 작성법

✔️ 기본 정보

• 취득자 성명
• 주민등록번호
• 취득 부동산 주소
• 취득가액
• 계약일 / 잔금일

👉 계약서와 100% 동일해야 함

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6️⃣ [2단계] 자금 조달 내역 (가장 중요)

🔥 핵심 포인트

“실제로 어디서 돈이 나왔는가?”

① 자기자금 항목

항목의미

예금	통장에 있던 현금
주식·펀드	투자상품 환매
퇴직금	퇴직금·중간정산
기존 주택 처분	집 팔아서 생긴 돈
기타	상여금, 상속 등

✍️ 작성 예시

• 예금: 200,000,000원
• 주식·펀드: 50,000,000원

👉 증빙 가능 금액만 기재 (통장 내역 기준)

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② 금융기관 대출

항목예시

주택담보대출	450,000,000
신용대출	80,000,000
중도금 대출	분양 시

✔ 대출 예정이어도 계약서 기준 예상 금액 기재 가능

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③ 가족·지인 차입금 (주의!)

항목내용

부모 차용	차용증 필수
지인 차용	이자·상환계획 필수

⚠ 차용증 없으면 ‘증여’로 간주 가능

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④ 증여금 (가장 위험)

• 부모 증여
• 배우자 증여

👉 증여세 신고 대상
👉 자금조달계획서에 적는 순간 국세청 자동 연계

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7️⃣ 자금조달 합계 검증 (중요)

자금조달 합계 = 취득가액 + 취득세 + 부대비용

❌ 틀린 예

• 집값만 맞춤
• 취득세 누락

⭕ 맞는 예

• 매매가 9억
• 취득세 3천
• 중개보수 1천
  → 총 필요자금 9억 4천

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8️⃣ [3단계] 입주 계획 작성

항목선택

본인 거주	O
임대	X
공실	X

👉 대출 조건과 일치해야 함
(실거주 대출인데 임대 체크 ❌)

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9️⃣ 기존 주택 처분 계획

다주택자의 경우 필수 항목

항목예시

처분 예정	O
처분 기한	1년 이내

👉 실제 처분 안 하면 대출 회수·세무 리스크

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🔟 자금조달계획서 작성 시 가장 흔한 실수 TOP 5

❌ 통장에 없는 돈을 예금으로 기재
❌ 부모 돈인데 증여/차용 미표기
❌ 대출액 과다 기재
❌ 취득세·부대비용 누락
❌ 공동명의인데 한 명만 작성

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1️⃣1️⃣ 세무조사로 이어지는 경우

다음 중 하나라도 해당하면 소명 요청 가능성 ↑

• 소득 대비 과도한 자기자금
• 단기간 큰 현금 증가
• 증여 표기 없음
• 차용증 미제출
• 미성년자·전업주부 고액 매수

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1️⃣2️⃣ 실전 팁 요약

✔ “설명 가능한 돈만 적는다”
✔ 증빙 없는 현금은 최대 리스크
✔ 부모 돈 = 증여 or 차용 중 하나는 반드시 선택
✔ 작성 순간부터 세무 기록으로 남음

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✅ 마무리 한 줄 정리

자금조달계획서는 ‘형식 서류’가 아니라
내 재산 형성을 정부에 설명하는 보고서다.

대충 쓰면
👉 나중에 세무서에서 몇 년 치 소명 하게 됩니다.