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2026년 서울 부동산 시장은 거래량이 위축된 상황에서도 가격 상승세가 이어질 전망이며, 공급 감소, 대출 규제, 전·월세 불균형 등이 복합적으로 영향을 줄 것으로 보인다.
아래에서 가격 전망, 거래·수급, 전·월세, 정책 영향까지 2026년 서울 부동산 시장을 한눈에 정리한다.

1. 서울 집값 전망 — 상승 기조 유지

여러 기관과 전문가들은 2026년에도 서울 아파트 가격이 상승할 것으로 전망한다.

• 최근 조사에서 서울 아파트값은 3% 이상 상승할 가능성이 높다는 의견이 많다. 특히 74.4%의 전문가들이 서울 주택 가격이 내년에 오를 것으로 응답했다. Seoul Economic Daily
• 일부 기관·리서치에서는 서울 집값 상승률이 4%대까지 전망되기도 한다는 분석도 나온다. Asiatoday
• 2025년 서울 아파트 가격은 이미 연간 기준 최고 상승률을 기록했으며, 상승 압력이 여전히 잔존한다. 경향신문

요약: 대다수 전망은 “2026년에도 상승 지속”이며, 다만 속도는 지역·가격대별로 차이가 날 것으로 보인다.

2. 공급 부족이 가격 상승 압력으로

서울은 입주 물량이 크게 감소하면서 공급 부족이 심화되고 있다.

• 서울 아파트 입주 물량은 2025년 대비 약 절반 수준으로 감소할 것으로 보인다는 분석이 있다. Korea Biz Review
• 공급이 줄어드는 상황은 매물 부족 → 가격 상승 압력으로 이어질 가능성이 크다.

공급 핵심 변수

• 신규 주택 착공 감소
• 입주 대기 물량 축소
• 전세 공급 감소에 따른 매물 잠김

공급 부족은 장기적 전세시장의 불안과 매매시장 상승 압력으로 귀결될 수 있다.

3. 거래량은 줄고 가격은 오르는 ‘비전형적 시장’

2026년 시장은 거래 절벽 속에서도 가격 상승이 이어지는 비전형적 흐름이 예상된다.

• 고강도 대출 규제와 거래 제한이 지속되면서 실제 거래량은 둔화될 전망이다. 메트로서울
• 반면 매물 자체가 부족해 거래되는 매매는 신고가 중심으로 형성될 가능성이 높다는 분석도 나온다. 서울파이낸스
• 이 같은 “거래는 적고 가격은 오르는 현상”은 공급 감소, 금융 규제, 선호 지역 쏠림이 복합적으로 작용한 결과로 해석된다.

4. 전·월세 시장 — 불안정 속 월세 전환 가속

전·월세 시장도 2026년에 주목해야 할 포인트다.

• 전세 매물 감소 → 공급 부족 심화
• 월세 비중 증가 가능성 지속
• 전세가 상승이 매매시장에 추가 상승 압력으로 작용할 여지도 존재하며 이는 수도권 전체 시장 불안을 확대할 수 있다. 매일경제

5. 정책·경제 변수 영향

대출규제

2025년에 강화된 대출 규제(6·27, 10·15 대책 등)가 2026년까지 영향을 미치면서 자금조달이 제한된 거래 구조가 형성되고 있다.
→ 이는 거래 절벽을 심화시키는 요인으로 작용할 가능성이 크다.

환율·금리 변수

2026년 초 한국은행과 금융당국 스탠스는 완화보다는 안정 방향을 강조하고 있다.
불안정한 환율과 금리 경로는 자산시장의 변수를 확대시킬 수 있다. Reuters

거시경제 및 기업 실적

반도체 등 수출 중심 경제 성장은 안정적인 거시환경을 기대하게 하는 요인이지만,
여전히 글로벌 경제 불확실성이 주택 시장에 리스크로 작용할 수 있다. ING Think

6. 지역별 격차 — 서울과 지방의 온도차

2026년 부동산 시장은 수도권과 지방의 양극화가 뚜렷할 전망이다.

• 서울·수도권 중심의 가격 상승 지속 전망
• 지방 일부는 수요 약화, 거래 부진이 이어지는 반면
  서울은 강세가 계속된다는 평가가 많다. 여성경제신문
• 특히 서울 상급지(핵심 입지)는 선호도가 지속될 가능성이 크다.

7. 2026 시장의 핵심 포인트 정리

✔ 가격: 서울 아파트값 상승 지속 전망
✔ 공급: 입주 및 신규 공급 부족 심화
✔ 거래: 거래량 축소, 가격은 신고가 중심 압력 유지
✔ 전·월세: 공급 부족 → 전세 줄고 월세 증가
✔ 정책 영향: 대출규제 장기화 → 거래 문턱 강화
✔ 지역 격차: 서울 강세, 지방 약세 또는 보합

마무리

2026년 서울 부동산 시장은 전통적 시장 사이클보다 구조적 요인이 더 강하게 작동할 가능성이 높다.
“공급 부족 + 금융 규제 + 실수요 중심 구조”가 결합되면서
거래는 위축되지만 핵심 지역의 가격은 지속되는 전형적 아닌 흐름이 이어질 수 있다.

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대출·규제·공급·세제까지 한눈에 보는 완벽 가이드

2025년은 부동산 정책이 유독 많이 발표된 해였다.
대출 규제 강화 → 공급 확대 → 다시 강력한 규제 확대라는 흐름이 반복되면서
실수요자와 투자자 모두 혼란을 겪은 한 해이기도 하다.
이 글에서는 2025년에 발표된 주요 부동산 대책을 전부 정리해 한눈에 이해할 수 있도록 정리해본다.

1. 6·27 대책 — 가계부채·대출 규제 강화

2025년 6월 27일, 정부는 가계부채 증가를 억제하기 위해 대출 규제 중심의 강력한 대책을 발표했다.

핵심 내용

• 수도권 및 규제지역 주택담보대출 한도 최대 6억 원 제한
• 2주택 이상 보유자 신규 주담대 원칙적 금지
• 기존 주택 처분 조건 강화
• 갭투자 목적 전세대출 제한
• 신용대출도 연소득 이내로 제한
• 금융권 전반 대출 심사 기준 강화

이 조치로 인해 2025년 하반기부터 주담대 승인 자체가 크게 어려워졌고,
특히 수도권 고가 주택 시장의 거래량이 급격히 줄어들었다.

2. 9·7 대책 — 주택공급 확대 방안

규제 일변도의 시장 흐름을 보완하기 위해
2025년 9월 7일 정부는 주택 공급 확대 정책을 발표했다.

핵심 내용

• 2030년까지 수도권 신규 주택 총 135만 호 공급 목표
• 연간 약 27만 호 착공 로드맵 제시
• 공공택지 중심 개발 확대
• LH 등 공공기관 직접 시행 사업 확대

이는 중장기적인 공급 불안을 해소하기 위한 정책으로,
단기 규제 위주의 정책과 균형을 맞추려는 시도로 평가됐다.

3. 10·15 대책 — 초강력 규제 확대

2025년 10월 15일 발표된 대책은
2025년 부동산 정책 중 가장 강력한 규제 조치로 평가된다.

핵심 내용

• 서울 전역 및 경기 주요 지역 규제지역 지정 확대
• 토지거래허가구역 대폭 확대
• 주담대 한도 차등 축소
  · 15억 이하 주택: 최대 6억
  · 15억 초과 ~ 25억: 최대 4억
  · 25억 초과: 최대 2억
• 불법 거래 단속 전담 조직 신설

사실상 고가 주택 거래 문턱을 극단적으로 높인 조치로,
시장에서는 ‘초강수 규제’로 불렸다.

4. 규제지역·토지거래허가구역 확대

2025년 한 해 동안 규제지역 지정이 반복적으로 확대되었다.

• 서울 전역 규제지역화
• 경기 주요 지역 추가 지정
• 토지거래허가구역 대폭 확대
• 규제지역 내 대출·세금·거주 요건 강화

이로 인해 수도권 중심으로 거래량이 급감하고
실수요자 체감 부담은 크게 증가했다.

5. 대출 규제의 구조적 변화

2025년 정책의 핵심은 **“수요를 금융에서 차단한다”**는 방향이었다.

주요 변화 요약

• 주담대 한도 자체를 강력하게 제한
• 다주택자 신규 대출 사실상 차단
• 전세대출을 통한 우회 투자 차단
• DSR·스트레스 DSR 규제 강화
• 신용대출까지 통합 관리

2025년 이후 부동산 시장에서
대출은 더 이상 ‘레버리지 수단’이 아닌
‘관리 대상 위험요소’가 되었다.

6. 시장 반응과 집값 흐름

정책 발표 이후에도 시장 반응은 엇갈렸다.

• 서울 아파트 가격은 일부 지역에서 여전히 상승세
• 거래량은 급감
• 고가 주택 거래는 위축, 중저가 주택은 제한적 거래 유지
• 정책 효과에 대한 논쟁 지속
• 지역별 양극화 심화

7. 2025년 부동산 정책의 큰 흐름

2025년 정책 흐름은 다음과 같이 요약된다.

1단계: 대출 규제 강화 (6·27)
2단계: 공급 확대 발표 (9·7)
3단계: 초강력 규제 확대 (10·15)

수요 억제와 공급 확대를 동시에 추진했지만,
시장에서는 불확실성과 규제 피로도가 크게 누적된 한 해였다.

8. 정리

2025년 부동산 정책 핵심 요약

• 대출 규제 사상 최고 수준
• 수도권 중심 규제 강화
• 공급 확대 중장기 로드맵 제시
• 고가 주택·다주택자 강력 통제
• 시장 불확실성 확대

2025년은 **“정책이 시장을 지배한 해”**로 기억될 가능성이 높다.
2026년에도 이 기조는 쉽게 바뀌지 않을 전망이다.

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주택담보대출을 실행하고 나면 생각보다 많은 비용이 한꺼번에 발생한다.  
그중에서도 가장 생소하면서도 피할 수 없는 항목이 바로 국민주택채권이다.  
이번 글에서는 국민주택채권이 무엇인지, 왜 주담대 후에 반드시 매수해야 하는지,  
그리고 카카오뱅크 주담대에서는 이 채권이 어떻게 처리되는지까지 정리해본다.

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1. 국민주택채권이란?
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국민주택채권은 정부가 국민주택사업 재원을 마련하기 위해 발행하는 의무 매입 채권이다.  
주택을 매수하거나 주택담보대출을 받을 때, 법적으로 일정 금액의 채권을 반드시 매수해야 한다.  
즉, 선택이 아니라 의무다.

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2. 왜 주담대 이후 국민주택채권을 매수해야 하나?
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주택담보대출 실행 → 소유권 이전 등기 → 정부에 각종 등록·취득 절차 진행  
이 과정에서 국민주택채권 매입 증명이 없으면 등기 자체가 불가능하다.

채권 매입 목적
- 국민주택 건설 재원 조성
- 부동산 거래에 따른 사회적 비용 환원
- 공공 주거정책 재원 확보

결론적으로  
주담대 = 국민주택채권 매입 의무 발생이다.

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3. 국민주택채권은 결국 손해인가?
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형식상으로는 채권을 “산다”고 하지만,  
대부분의 실수요자는 만기까지 보유하지 않고 즉시 매도한다.

왜냐하면
- 채권 만기: 5년 / 10년
- 금리: 매우 낮음
- 실익: 거의 없음

그래서 실무에서는  
채권 매입 → 즉시 매도 → 차액만 비용으로 납부  
이 방식이 일반적이다.

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4. 카카오뱅크 주담대의 국민주택채권 처리 방식
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카카오뱅크 주담대에서는 국민주택채권을 고객이 직접 신경 쓸 필요가 없다.

대출 실행 시
1. 카카오뱅크가 법정 기준에 따라 국민주택채권을 자동 매수
2. 동시에 시장에서 즉시 매도 처리
3. 고객은 매수금액과 매도금액의 차액만 납부

즉, 고객이 체감하는 비용은  
채권 할인 비용 하나뿐이다.

별도로 은행 방문하거나  
증권계좌를 만들 필요도 없다.

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5. 실제로 얼마 정도 나오나?
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채권 금액은 주택 가격·지역·대출금액에 따라 달라지며,  
보통 수십만 원에서 수백만 원 수준의 비용이 발생한다.

이는 취득세·중개수수료와 함께  
잔금 시 반드시 고려해야 할 실질 비용 중 하나다.

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6. 정리
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국민주택채권은  
주담대와 동시에 반드시 발생하는 의무 비용이며,  
형식상 채권을 사지만 실제로는 차액만 비용으로 부담하는 구조이고,  
카카오뱅크에서는 이 과정을 전부 자동으로 처리해준다.

따라서 주담대를 준비할 때는  
대출 원금 + 취득세 + 중개수수료 + 국민주택채권 비용  
까지 포함해 자금 계획을 세워야 한다.

주택담보대출(주담대)을 알아보면 반드시 등장하는 네 가지 용어가 있다.  
LTV, DTI, DSR, 그리고 최근 가장 영향력이 커진 ‘스트레스 DSR’이다.  
이 네 가지 규제가 어떻게 작동하고, 왜 수도권과 지방에서 체감이 다른지, 그리고 최근 정부 정책이 무엇을 바꿨는지까지 한 번에 정리해본다.

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1. LTV — 집값(담보가치) 기준 규제
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LTV(Loan To Value)는 ‘집값 대비 대출 비율’이다.

예를 들어 시세 5억 원 주택에 LTV 70%가 적용되면  
→ 최대 대출 한도는 3억 5천만 원이다.

LTV의 특징
- 소득이 아무리 높아도 담보 기준 상한이 먼저 걸린다.
- 규제지역(투기과열·조정대상지역)과 비규제지역에 따라 비율이 달라진다.
- 정부의 주택시장 안정 정책에 따라 수시로 조정된다.
  (국토교통부: https://www.molit.go.kr)

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2. DTI — 소득 대비 부채 비율(과거 핵심 규제)
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DTI(Debt To Income)는 연소득 대비 연간 부채 상환액 비율이다.
과거에는 주담대 심사의 핵심이었지만, 현재는 DSR이 더 강력한 규제가 되었다.

DTI의 특징
- 주담대 중심 계산
- 기타 대출은 주로 이자 수준만 반영
- 현재는 보조적 기준으로 활용되는 경우가 많다

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3. DSR — 가장 강력한 현재의 규제
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DSR(Debt Service Ratio)는 연소득 대비 ‘모든 대출’의 연간 원리금 상환액 비율이다.

포함 대상
- 주택담보대출
- 신용대출
- 자동차 할부
- 카드론, 학자금대출 등

예시  
연소득 6,000만 원, 연간 원리금 상환액 합계 2,400만 원  
→ DSR = 40%

DSR의 핵심
- DSR이 꽉 차면 집값이 아무리 싸도 대출이 막힌다.
- 현재 주담대 심사의 가장 중요한 기준이다.

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4. 스트레스 DSR — 미래 금리 상승을 미리 반영하는 규제
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스트레스 DSR은 변동금리·혼합형·주기형 대출에 대해  
‘앞으로 금리가 오를 수 있다’는 가정을 반영하여  
DSR 계산 시 금리를 인위적으로 더 높여 계산하는 제도다.

이 제도가 도입되면서
같은 소득, 같은 집이라도
→ 실제 받을 수 있는 대출 한도가 크게 줄어들게 되었다.

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5. 수도권 vs 지방 — 무엇이 어떻게 다른가
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[① 스트레스 DSR 적용 차이]
2025년 7월 1일부터 시행된 3단계 스트레스 DSR에서는
- 기본 스트레스 금리: 1.5%
- 지방 주담대 스트레스 금리: 0.75%

즉, 같은 조건에서도 **지방이 수도권보다 대출 한도가 더 유리**하다.
(금융위원회: https://www.fsc.go.kr)

[② LTV 규제 체감 차이]
수도권은 규제지역 지정 가능성이 높아
LTV 상한이 더 낮게 적용되는 경우가 잦다.

반면 지방은 비규제지역 비중이 높아
LTV 측면에서 상대적으로 여유가 생기는 경우가 많다.

정리하면

수도권
- 규제지역 가능성 높음
- LTV 제한 강화
- 스트레스 DSR 강도 큼

지방
- 비규제지역 비중 높음
- LTV 상대적 여유
- 스트레스 DSR 완화 적용

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6. 최근 정부 정책 브리핑
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① 3단계 스트레스 DSR 전면 시행 (2025.07.01)
- 변동·혼합·주기형 대출에 스트레스 금리 반영
- 지방 주담대는 0.75%로 완화 적용
  (금융위원회 보도자료: https://www.fsc.go.kr)

② 2025년 가계부채 관리 강화 정책
- DSR 중심 관리체계 전환
- 대출 심사 기준 전반적 강화
  (금융위원회)

③ 수도권 중심 가계부채 관리 강화 방안 (2025.06.28)
- 수도권 대출 규제 우선 강화
- 즉시 시행 조치 포함
  (국토교통부: https://www.molit.go.kr)

④ 주택시장 안정화 추가 조치 (2025.10.15)
- 규제지역 확대
- 일부 지역 LTV 70% → 40% 축소
- 고가주택 및 규제지역 대출 규제 강화

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7. 최종 정리 — 한도는 이렇게 결정된다
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실제 대출 한도는 대부분 다음 순서로 결정된다.

1) LTV로 담보 기준 상한 설정  
2) DSR(스트레스 DSR 포함)로 소득 기준 상한 재조정  
3) 두 값 중 **더 낮은 금액**이 최종 한도

결론적으로
- 집값이 높으면 → LTV가 병목
- 소득 대비 대출이 많으면 → DSR이 병목
- 변동금리 비중이 크면 → 스트레스 DSR이 병목

이 구조를 이해하면
“왜 은행마다, 지역마다, 시점마다 대출 한도가 달라지는지”
그 이유가 명확해진다.

주택담보대출(주담대) 한도를 알아보다 보면
“같은 집, 같은 소득인데 은행마다 대출 가능 금액이 왜 이렇게 다르지?”
라는 의문이 생깁니다.

이 차이를 만드는 핵심 요소 중 하나가 바로 방공제입니다.

그리고 결론부터 말하면,
카카오뱅크 주담대에는 일반적인 의미의 ‘방공제’가 없습니다.
카카오뱅크는 소액임차보증금 리스크를 보험으로 처리하고, 그 보험료를 카카오뱅크가 부담하기 때문입니다.
(※ 실제 카뱅 상담사 확인 내용)

1. 방공제란 무엇인가?

방공제 = ‘최우선변제 소액임차보증금 공제’

집에 세입자가 있거나 향후 세입자가 들어올 가능성이 있으면,
그 세입자는 경매 시 보증금 중 일정 금액을 은행보다 먼저 돌려받을 권리가 있습니다.

그래서 은행은 그만큼의 금액을
**“나중에 회수 못 할 위험”**으로 보고
대출 한도에서 미리 빼버리는데,
이걸 실무적으로 방공제라고 부릅니다.

지역별 방공제 금액

실제 한도에 미치는 영향 예시

서울 아파트 8억 / LTV 70%

• 계산상 한도: 5억 6천만 원
• 방공제 적용 시:
  5억 6천만 – 5,500만 = 5억 500만 원

➡️ 체감상 5,500만 원이 갑자기 증발

2. 은행들은 왜 방공제를 없애거나 줄이려 할까?

소비자 입장에서는 방공제 = 대출 한도 급감입니다.
그래서 은행들은 이 리스크를 보험·보증으로 처리합니다.

두 가지 방식

이 보험/보증을 붙이면
은행은 방공제를 적용하지 않고 한도를 그대로 내줍니다.

3. 카카오뱅크는 방공제가 있을까?

🔵 결론: 없습니다

카카오뱅크 주담대는
소액임차보증금 리스크를 보험으로 처리하는 구조이며,
그 보험료는 카카오뱅크가 부담합니다.

실제 카카오뱅크 상담사에게 직접 확인한 결과:

“카카오뱅크 주담대에는 방공제가 없습니다.
소액임차보증금 부분은 보험으로 처리하고, 보험료는 카카오뱅크가 부담합니다.”

즉,
고객 입장에서는

• 한도 깎이지 않고
• 보증료도 따로 내지 않으며
• 방공제로 인한 손실이 발생하지 않습니다.

그래서 카카오뱅크 주담대가
같은 조건 대비 한도가 높게 나오는 경우가 매우 많습니다.

4. 왜 이 차이가 이렇게 큰가?

5. 실전 체크 포인트

주담대 상담 시 꼭 물어보세요:

1. “방공제 적용되나요?”
2. “MCI나 MCG로 처리되나요?”
3. “보험료/보증료는 누가 부담하나요?”

그리고 카카오뱅크에서는:

“방공제 없고, 보험은 카뱅 부담”

이 한 문장이 핵심입니다.

6. 요약

방공제는 주담대 한도를 크게 줄이는 핵심 변수이며,
카카오뱅크는 이 방공제를 보험 구조로 제거했고, 보험료는 은행이 부담합니다.
따라서 같은 집, 같은 소득이라도 카카오뱅크 한도가 더 높게 나오는 경우가 매우 많습니다.

아파트 매매를 하기위해 임장을 열심히 다니던 와중, 7월 1일부터 스트레스 DSR 3단계가 적용된다는 말에 부랴부랴 계약을 하게 되었다. (6.20) 공교롭게도 계약을 하고나서 일주일만에 첫 부동산 규제가 발표되었다. 

6.27 규제였는데, 주담대 한도를 6억으로 제한하고 실거주의무부여, 1주택자의 추가 주담대 금지, 대출기간 최대30년 등이 주요 내용이었다. 우리는 그 이전 계약이었으니 종전규정을 적용받고 싶었는데, 그러려면 카카오뱅크의 서류제출시 다르게 내야 하는 부분이 있어 글을 작성해본다.

다른 규제도 추가로 발표되었는데, 그 이전 종전규정으로 적용받기 위해서는 계약금납입영수증 또는 이체영수증(거래내역)이 필요하다.

만약 전자계약이 아닌 종이계약서를 썼다면 부동산에서 보증하는 이체영수증으로 가능하겠지만, 전자계약일 경우에는 이체영수증이 필요하며, 또 종전규정을 적용받기 위해서는 "은행발급번호(ID)"가 기재된 이체내역서(영수증)이 필요하다. 오프라인으로 필히 발급받아야 한다.

또한 추가 재제출 요청받은 서류 중에는 원천징수영수증도 있었는데, 홈택스 발급분에는 회사 직인이 찍혀있지 않아서였다.

회사에서 발급해준 원천징수영수증 2개년도 자료를 제출하였더니 잘 통과하였다.