🏠 아파트 매매 시 “매도인 vs 매수인” 비용 정산 총정리

잔금일에 헷갈리는 항목들(관리비·공과금·세금·예치금) 정확하게 정리

아파트 매매는 집값만 오가는 게 아닙니다.
잔금일에는 관리비·공과금·세금·예치금 등 “누가 얼마나 내야 하는지”를 정리해야 분쟁이 없습니다.

오늘은 **매도인(파는 사람)**과 매수인(사는 사람) 사이에서 실제로 정산이 필요한 항목을,
현장에서 쓰는 방식대로 정확하게 정리해볼게요.

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1) 한 줄 원칙: “잔금일 기준으로 끊는다”

• 잔금일(소유권 이전일) 이전 사용/보유분 → 매도인
• 잔금일 이후 사용/보유분 → 매수인

관리비, 공과금 정산은 거의 이 원칙으로 해결됩니다.

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2) 무조건 “매수인” 부담 항목 (새 주인이 집을 취득하며 내는 비용)

아파트를 내 명의로 만들기 위해 들어가는 비용은 기본적으로 매수인이 냅니다.

• 취득세(지방교육세 포함)
• 등기 비용(법무사 수수료, 등록면허세 등)
• 대출 관련 비용(근저당 설정비, 인지세 등 – 대출 시)

※ “중개보수”는 보통 매도·매수 각각 자기 몫을 부담합니다(계약서/중개사 안내 기준).

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3) 무조건 “매도인” 부담 항목 (기존 소유자가 정리하고 나가야 하는 비용)

• 양도소득세(해당 시)
• 기존 근저당 말소 관련 비용(대출 상환/말소가 필요한 경우)
• 잔금일 이전 미납된 관리비/공과금이 있다면 그 미납분

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4) 잔금일에 꼭 “정산”해야 하는 핵심 5가지

(여기서 사고가 제일 많이 납니다)

(1) 관리비 “중간정산” (공동관리비 + 세대사용분)

관리비는 보통 월 단위로 청구되기 때문에, 잔금일에는 일할 계산으로 중간정산하는 게 일반적입니다.

• 방법 A (가장 깔끔): 매도인이 관리사무소에서 잔금일 기준 정산 후 납부하고, 영수증/정산서 전달
• 방법 B: 매수인이 다음 달에 한꺼번에 납부해야 하는 구조라면, 매도인이 잔금일 기준까지의 금액을 매수인에게 입금해서 맞춥니다.

현장에서는 “관리비 정산서”를 관리사무소에서 뽑아두면 분쟁이 거의 없어집니다.

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(2) 가스요금 정산 (도시가스)

가스는 검침일~이사(잔금) 시점까지 사용량을 기준으로 정산하는 방식이 안내되어 있습니다. 이지법률
도시가스는 미납이 있으면 명의변경이 막히는 경우도 있어서 잔금일 전후로 꼭 정리하는 게 안전합니다. 이지법률

• 원칙: 잔금일(이사일) 기준으로 최종 계량기 검침값 잡고 매도인이 그 시점까지 정산
• 이후부터는 매수인 명의로 전입/명의변경

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(3) 전기·수도(상하수도) 정산

전기/수도도 “이사 정산”은 통상 최종검침일부터 이사시점까지 일할 계산 방식으로 안내됩니다. 이지법률
아파트는 관리사무소에서 한 번에 정리되는 곳도 있고(검침 포함), 아닌 경우는 각 기관에 전출/전입 신청이 필요합니다.

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(4) 선수관리비(= 관리비예치금) 정산 ✅ 빠지면 손해

선수관리비(관리비예치금)는 관리사무소에 예치된 돈이라, 보통 이사한다고 바로 반환되지 않습니다.
그래서 통상 매매에서는 매도인이 매수인에게 정산 받고, 매수인이 다음 매도 때 다시 이어받는 구조로 설명됩니다. 이지법률

• 관리사무소에서 예치금 금액 확인
• 매수인이 매도인에게 해당 금액을 지급(또는 잔금에서 공제)
• 영수증/확인서 인계

※ 단지마다 “선수관리비/예치금” 명칭이 다를 수 있어요(관리사무소 확인 필수).

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(5) 재산세 정산 (중요: ‘기간’이 아니라 ‘6월 1일 보유자’ 기준)

재산세는 매년 6월 1일 현재 소유자에게 납세의무가 있습니다. 서초구청
즉 “1년 중 얼마나 보유했냐”가 아니라, 6/1에 누가 주인이었냐가 기준입니다. 서초구청

• 6/1 이전에 잔금(소유권 이전) 완료 → 그 해 재산세 납세의무는 매수인
• 6/1 이후에 잔금 완료 → 그 해 재산세 납세의무는 매도인 서초구청

현장에서는 분쟁 방지용으로 “재산세는 법정 납세의무자 기준으로 하되, 당사자 합의로 별도 정산한다/하지 않는다”를 특약에 명시하는 게 깔끔합니다.

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5) 장기수선충당금: “매매 당사자끼리 주고받는 돈이 아니다” (원칙)

여기 많이 헷갈리는데 결론부터 말하면:

• 장기수선충당금은 공동주택 공용시설 수선을 위한 ‘적립금’ 성격이고
• 매매에서 매도인이 매수인에게 ‘돌려받는 예치금’처럼 정산하는 항목이 아닙니다(원칙)

다만 예외로, **임대차(세입자)**가 얽혀 있으면 이야기가 달라져요.
장기수선충당금은 법령상 소유자가 부담하는 성격이라, 임차인이 냈다면 임대차 종료 시 임차인이 소유자에게 반환 청구할 수 있다고 정리돼 있습니다. 이지법률+1

즉,

• 순수 매매(전·월세 관계 없이 실소유자-실소유자): 보통 매도·매수 간 별도 비용처리 X
• 세입자 승계/퇴거가 끼는 거래: “세입자가 낸 장기수선충당금 반환” 이슈가 생길 수 있으니 매도인이 세입자와 정산하는 게 안전 이지법률+1

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6) 잔금일 체크리스트 (이대로 하면 깔끔)

잔금일(또는 잔금 전날) 기준으로 아래 6개만 확인하면 거의 끝납니다.

1. 관리사무소: 관리비 중간정산서 발급 + 미납 여부 확인
2. 선수관리비(예치금): 금액 확인 + 매수인→매도인 정산 이지법률
3. 가스: 계량기 지침 확인 + 전출 정산(미납 없게) 이지법률
4. 전기/수도: 검침/정산 방식 확인(관리사무소 or 각 기관) 이지법률
5. 재산세: 6/1 기준 납세의무자 확인 서초구청
6. 영수증/정산서 인계: 분쟁 방지용으로 사진/문서 공유

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7) 특약 문구 예시 (분쟁 방지용)

아래처럼 “잔금일 기준 정산”을 문장으로 박아두면 편합니다.

• “관리비(공동관리비 및 세대사용분)는 잔금일을 기준으로 중간정산하며, 잔금일 이전분은 매도인이 부담한다.”
• “도시가스/전기/수도 등 공과금은 잔금일 계량기 검침 기준으로 정산한다.”
• “선수관리비(관리비예치금)는 관리사무소 확인 금액을 기준으로 매수인이 매도인에게 정산한다.” 이지법률
• “재산세는 6월 1일 현재 소유자가 납세의무를 부담한다.” 서초구청
• “장기수선충당금은 매매 당사자 간 별도 정산하지 않는다(임대차 관계 발생 시 임대인-임차인 간 정산).” 이지법률+1

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마무리

아파트 매매 정산에서 진짜 중요한 건
(1) 관리비 중간정산, (2) 공과금(가스/전기/수도) 정산, (3) 선수관리비 정산, (4) 재산세 6/1 기준
이 4개입니다. 이지법률+2이지법률+2

잔금일에 “말로만” 정리하지 말고,
정산서/영수증 한 장을 남겨두면 나중에 정말 편합니다.