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아파트·주택 매수 전 반드시 알아야 할 실무 가이드

부동산을 매수하면 단순히 계약서만 쓰는 것이 아니라
‘부동산 자금조달계획서’ 제출이 의무입니다.

특히 최근에는
✔ 자금 출처 검증 강화
✔ 증여·편법 대출 차단
✔ 국세청·금융당국 연계 조사
로 인해 형식만 맞춰 쓰면 안 되는 서류가 되었습니다.

이번 글에서는
“왜 내는지 → 언제 내는지 → 어떻게 쓰는지 → 항목별 작성 예시 → 주의사항”
까지 전부 정리합니다.

1️⃣ 자금조달계획서란?

부동산 취득에 사용한 자금의 출처를 명확히 밝히는 신고서입니다.

• 부동산 가격
• 자기자금
• 대출
• 증여·차용 여부
• 기존 주택 처분 계획

을 정부에 공식적으로 신고하는 문서입니다.

👉 단순 참고용 ❌
👉 세무 조사 기준 자료 ⭕

2️⃣ 자금조달계획서 제출 대상

✔️ 제출 의무 대상

※ 수도권 대부분 해당

3️⃣ 제출 시기와 방법

📌 제출 시기

• 부동산 매매계약일로부터 30일 이내

📌 제출 방법

• 부동산 거래 신고 시 동시에 제출
• 공인중개사가 전산 신고 (국토부 시스템)

4️⃣ 자금조달계획서 전체 구성

자금조달계획서는 크게 3개 영역으로 나뉩니다.

1️⃣ 취득 개요
2️⃣ 자금 조달 내역
3️⃣ 입주 계획 및 주택 처분 계획

5️⃣ [1단계] 취득 개요 작성법

✔️ 기본 정보

• 취득자 성명
• 주민등록번호
• 취득 부동산 주소
• 취득가액
• 계약일 / 잔금일

👉 계약서와 100% 동일해야 함

6️⃣ [2단계] 자금 조달 내역 (가장 중요)

🔥 핵심 포인트

“실제로 어디서 돈이 나왔는가?”

① 자기자금 항목

✍️ 작성 예시

• 예금: 200,000,000원
• 주식·펀드: 50,000,000원

👉 증빙 가능 금액만 기재 (통장 내역 기준)

② 금융기관 대출

✔ 대출 예정이어도 계약서 기준 예상 금액 기재 가능

③ 가족·지인 차입금 (주의!)

⚠ 차용증 없으면 ‘증여’로 간주 가능

④ 증여금 (가장 위험)

• 부모 증여
• 배우자 증여

👉 증여세 신고 대상
👉 자금조달계획서에 적는 순간 국세청 자동 연계

7️⃣ 자금조달 합계 검증 (중요)

자금조달 합계 = 취득가액 + 취득세 + 부대비용

❌ 틀린 예

• 집값만 맞춤
• 취득세 누락

⭕ 맞는 예

• 매매가 9억
• 취득세 3천
• 중개보수 1천
  → 총 필요자금 9억 4천

8️⃣ [3단계] 입주 계획 작성

👉 대출 조건과 일치해야 함
(실거주 대출인데 임대 체크 ❌)

9️⃣ 기존 주택 처분 계획

다주택자의 경우 필수 항목

👉 실제 처분 안 하면 대출 회수·세무 리스크

🔟 자금조달계획서 작성 시 가장 흔한 실수 TOP 5

❌ 통장에 없는 돈을 예금으로 기재
❌ 부모 돈인데 증여/차용 미표기
❌ 대출액 과다 기재
❌ 취득세·부대비용 누락
❌ 공동명의인데 한 명만 작성

1️⃣1️⃣ 세무조사로 이어지는 경우

다음 중 하나라도 해당하면 소명 요청 가능성 ↑

• 소득 대비 과도한 자기자금
• 단기간 큰 현금 증가
• 증여 표기 없음
• 차용증 미제출
• 미성년자·전업주부 고액 매수

1️⃣2️⃣ 실전 팁 요약

✔ “설명 가능한 돈만 적는다”
✔ 증빙 없는 현금은 최대 리스크
✔ 부모 돈 = 증여 or 차용 중 하나는 반드시 선택
✔ 작성 순간부터 세무 기록으로 남음

✅ 마무리 한 줄 정리

자금조달계획서는 ‘형식 서류’가 아니라
내 재산 형성을 정부에 설명하는 보고서다.

대충 쓰면
👉 나중에 세무서에서 몇 년 치 소명 하게 됩니다.

주택·아파트 취득 전 꼭 알아야 할 핵심 포인트

부동산을 매수할 때 가장 먼저 마주하는 세금이 바로 취득세입니다.
취득세는 집값, 주택 수, 조정대상지역 여부, 취득 목적에 따라 세율이 크게 달라지기 때문에 정확한 이해가 필수입니다.

이번 글에서는 2026년 기준 부동산 취득세 세율을 주택 중심으로 정리해 보겠습니다.

1️⃣ 취득세란?

취득세는 부동산을 취득한 날로부터 60일 이내에 신고·납부해야 하는 지방세입니다.
매매뿐 아니라 증여, 상속, 신축, 분양도 모두 취득에 해당합니다.

취득세는 다음 세금들을 포함합니다.

• 취득세
• 지방교육세
• 농어촌특별세(해당 시)

👉 일반적으로 우리가 말하는 “취득세율”은 이 세금들을 모두 포함한 실효세율 기준입니다.

2️⃣ 주택 취득세 기본 세율 (1주택 기준)

✔️ 1주택자가 주택을 취득하는 경우

※ 지방교육세 포함 기준
※ 조정대상지역 여부와 무관

3️⃣ 다주택자 취득세 중과 세율

✔️ 조정대상지역 기준

✔️ 비조정대상지역 기준

👉 조정대상지역 여부가 핵심 변수
👉 주택 수는 본인 + 배우자 합산 기준

4️⃣ 생애최초 주택 구입 취득세 감면

무주택자가 생애 최초로 주택을 구입하는 경우 취득세 감면 혜택이 있습니다.

✔️ 감면 요건 (요약)

• 무주택 세대
• 주택가액 12억 원 이하
• 소득 요건 충족
• 실거주 목적

✔️ 감면 내용

※ 감면 후 5년 내 전매·임대 시 추징 가능

5️⃣ 신혼부부·출산 가구 취득세 감면

최근에는 출산·신혼 가구에 대한 취득세 감면도 확대 적용되고 있습니다.

• 혼인 7년 이내 신혼부부
• 출산·다자녀 가구
• 일정 소득·주택가액 요건 충족 시

👉 지자체별로 세부 기준이 다를 수 있음

6️⃣ 주택 외 부동산 취득세율

✔️ 오피스텔·상가·토지

※ 취득세 4% + 지방교육세 0.4% + 농특세 0.2%

7️⃣ 취득세 계산 예시

📌 예시 1

• 1주택자
• 5억 원 아파트 매수

→ 취득세 약 500만 원

📌 예시 2

• 조정대상지역 2주택자
• 7억 원 아파트 매수

→ 취득세 약 5,600만 원 (8%)

👉 주택 수에 따라 세금 차이가 수천만 원 발생

8️⃣ 취득세 신고·납부 시 유의사항

• 취득일로부터 60일 이내 신고
• 공동명의라도 주택 수는 합산
• 감면 적용 시 사후 추징 요건 반드시 확인
• 계약 전 취득세 시뮬레이션 필수

9️⃣ 마무리 정리

✔️ 취득세는 주택 수 + 지역 + 취득가액이 핵심
✔️ 생애최초·신혼부부는 감면 요건 적극 활용
✔️ 계약 전에 세율 확인 안 하면 수천만 원 차이 발생 가능

부동산은 “집값 + 취득세 + 보유세 + 양도세”까지 전체 비용으로 봐야 합니다.

📎 참고 자료

• 국세청
  https://www.nts.go.kr
• 지방세법 및 행정안전부 취득세 안내
  https://www.mois.go.kr

수도권 도심 중심 6만 가구 공급 확대, 핵심만 정리

2026년 1월 29일 정부는 최근 주택시장 불안과 중장기 공급 부족 우려에 대응하기 위해 부동산 공급대책을 발표했다. 이번 대책의 핵심은 수도권 도심을 중심으로 약 6만 가구 규모의 주택을 신속히 공급하겠다는 점이다.

기존 신도시 위주의 공급 방식에서 벗어나, 도심 내 유휴부지·공공부지·정비사업 활성화를 통해 공급 속도를 높이겠다는 전략이 명확히 드러난다.

🏙️ 핵심 요약 한눈에 보기

• 공급 규모: 수도권 약 6만 가구
• 공급 방식: 도심 유휴부지 + 정비사업 중심
• 주요 지역: 서울·과천 등 수도권 핵심 입지
• 주택 유형: 아파트 중심 (일부 주거형 시설 포함)
• 임대·분양 비율: 추후 발표 예정

🏗️ 어디에 얼마나 공급되나?

이번 대책에서 가장 주목받는 지역은 서울 도심과 수도권 직주근접 지역이다.

주요 공급 예정 지역

• 서울 용산정비창 부지: 약 1만 3,500가구
• 과천 일원: 약 9,800가구
• 기타 수도권 내 공공 유휴부지 및 노후 청사 이전 부지 등

특히 용산정비창과 같은 대규모 도심 부지는 상징성이 크며, 향후 서울 주택 공급의 핵심 축이 될 가능성이 높다.
이번에 발표된 물량은 대부분 아파트 형태의 주택으로 계획되고 있다.

⚙️ 공급을 빠르게 하기 위한 제도 변화

이번 1.29 대책은 단순한 물량 발표가 아니라, 공급 속도를 높이기 위한 규제 완화가 함께 포함된 것이 특징이다.

주요 제도 개선 내용

• 소규모 정비사업 요건 완화
• 가로구역 기준 완화
• 역세권·도심지역 용적률 특례 확대
• 공공과 민간의 협력 개발 확대

이를 통해 소규모 재개발·재건축 사업의 사업성이 개선되고, 기존에 멈춰 있던 도심 정비사업들이 다시 움직일 수 있는 환경을 조성하겠다는 의도다.

🧭 정부가 말하는 이번 대책의 의미

정부는 이번 공급대책을 단기적인 집값 안정 대책이라기보다는,
👉 중장기적인 주택 공급 파이프라인 구축의 출발점으로 설명하고 있다.

정부가 밝힌 주요 방향

• 주택 공급의 속도 개선
• 장기 공급 불안 해소
• 청년·신혼부부 등 실수요자 주거 안정
• 추가 공급 대책은 주거복지 로드맵을 통해 순차 발표

즉, 이번 대책은 “끝”이 아니라 추가 공급 정책의 시작이라는 점을 강조하고 있다.

📊 시장 반응과 평가

전문가들은 이번 대책에 대해 방향성은 긍정적이라고 평가하면서도,
단기 효과에 대해서는 다소 신중한 입장을 보이고 있다.

긍정적 평가

• 도심 공급 확대 신호 자체는 시장 안정에 도움
• 중장기 공급 불안 해소 기대

한계로 지적되는 부분

• 실제 입주까지는 시간이 필요
• 임대·분양 비율, 분양가 등 구체성 부족
• 강남권 등 초핵심 지역 공급은 여전히 제한적

📌 지금 시점에서 정리해야 할 포인트

✍️ 정리하며

1.29 부동산 공급대책은 **“도심 공급으로 방향을 확실히 틀었다”**는 점에서 의미가 크다.
다만 실제 체감 효과는 추가 발표될 세부 정책과 실행 속도에 달려 있다.

앞으로 발표될 주거복지 로드맵,
그리고 구체적인 분양·임대 물량 배분 계획이 이번 대책의 성패를 좌우할 핵심 포인트가 될 것이다.

많이들 헷갈리는 세대 기준과 전입 오해까지

주택 매매를 할 때 가장 많이 헷갈리는 개념이 바로 생애최초 요건이다.
많은 사람들이 이걸 “본인만 집을 가진 적이 없으면 되는 것”으로 이해하지만,
실제 제도에서 말하는 생애최초는 개인 기준이 아니라 세대 기준이다.

이 기준을 정확히 모르고 거래에 들어가면
대출, 취득세 감면, 청약에서 생각보다 큰 손해를 보게 된다.

1. 생애최초의 진짜 의미

생애최초란
본인과 배우자, 그리고 주민등록상 같은 세대에 속한 모든 사람이
과거에 단 한 번도 주택을 소유한 적이 없는 상태를 말한다.

여기서 말하는 주택 소유 이력에는 다음이 모두 포함된다.

• 일반 주택
• 분양권
• 조합원 입주권
• 재건축·재개발 권리

이 중 하나라도 해당되면 생애최초 요건을 충족하지 못한다.

2. 왜 ‘세대 전체’를 기준으로 보는가

생애최초 혜택은 실수요 무주택 가구를 보호하기 위한 제도다.
그래서 개인만 보는 구조가 아니라
같이 사는 세대 전체의 주택 보유 이력을 기준으로 판단한다.

따라서 다음과 같은 경우는 모두 생애최초에서 탈락한다.

• 본인은 무주택이지만 부모와 같은 세대이고 부모가 과거에 집을 산 적 있는 경우
• 배우자가 과거에 집을 소유한 이력이 있는 경우
• 세대원 중 누구라도 분양권·입주권을 보유한 이력이 있는 경우

3. 가장 흔한 오해: 지인 세대로 전입하면 해결될까?

현장에서 가장 많이 나오는 질문이 이것이다.

“무주택인 친구 집으로 전입해서 생애최초로 대출받으면 안 되나요?”

결론부터 말하면 절대 안 된다.

그 이유는 다음과 같다.

① 심사는 세대 기준

전입을 하면 그 친구의 세대가 곧 본인의 심사 대상 세대가 된다.
그 세대 안에 과거 집을 가진 사람이 있으면
그 순간 생애최초 요건은 깨진다.

② 초본까지 전부 제출해야 한다

대출 심사에서는 주민등록등본뿐 아니라 주민등록초본도 요구된다.
초본에는 주소 이동 내역, 세대 구성 변동 이력이 모두 남아 있다.

즉, 전입 기록 자체가 심사에 그대로 드러난다.

③ 오히려 절차만 더 복잡해진다

지인 세대로 전입하면
그 지인의 세대주·세대원 모두의 주택 이력까지 확인 대상이 된다.
서류는 더 많아지고 심사는 더 까다로워진다.

4. 실제로 가장 많이 틀리는 사례

5. 실전 체크리스트

매수 전, 반드시 이것부터 확인해야 한다.

1. 현재 등본에 있는 세대원 전원이 과거에 집을 소유한 적 없는가
2. 배우자의 과거 주택 보유 이력은 없는가
3. 분양권·입주권 이력이 있는가
4. 최근 전입·세대 분리 기록이 있는가 (초본 확인)

이 네 가지 중 하나라도 문제가 있으면
생애최초 혜택은 받을 수 없다.

정리

생애최초 요건은 ‘본인만 무주택’이면 끝나는 제도가 아니다.
세대 전체의 과거 이력이 기준이며,
전입으로 조건을 만드는 방식은 통하지 않는다.

집을 사기 전에 이 기준을 모르고 들어가면
대출·세금·청약에서 수천만 원 차이가 날 수 있다.

참고자료

국토교통부 주택정책, 주택도시기금 대출 운영기준, 지방세법 취득세 감면 규정

서울에서 전세를 구하는 신혼부부에게 가장 체감이 큰 지원 제도가
서울시 신혼부부 임차보증금 이자지원 사업이다.
전세대출 이자의 일부를 서울시가 대신 부담해 주는 구조로,
조건이 맞으면 실질적인 전세금리 부담이 크게 줄어든다.

1. 지원 대상

다음 요건을 모두 충족해야 한다.

혼인 요건

• 혼인신고일 기준 7년 이내 신혼부부
• 또는 결혼 예정자(6개월 이내 혼인 예정)

거주 요건

• 현재 서울 거주자 또는
• 대출 실행 후 1개월 이내 서울 전입 예정자

소득 요건

• 부부 합산 연소득 1억 3천만 원 이하

무주택 요건

• 부부 모두 무주택

주택 요건

• 서울시 소재 주택 또는 주거용 오피스텔
• 임차보증금 7억 원 이하
• 공공임대주택 제외

2. 대출 조건

• 대출 용도: 전세보증금
• 최대 대출한도: 3억 원
• 보증금의 90% 이내
• 취급 은행: 국민·신한·하나은행 등 협약은행

3. 이자 지원 내용

서울시는 대출 이자의 일부를 대신 부담한다.
부부합산 소득에 따라 기본 지원 금리가 다르다.

여기에 추가 지원을 하나 선택할 수 있다. (중복 불가)

• 예비신혼부부: 0.2%p
• 자녀 1명: 0.5%p
• 자녀 2명: 1.0%p
• 자녀 3명 이상: 1.5%p
• 65세 이상 직계존속 3년 이상 동거: 1.0%p

기본 + 추가를 합해 최대 연 4.5%까지 이자지원을 받을 수 있다.

4. 실제 부담 금리 예시

전세대출 금리가 5.0%일 경우
소득 6천만 원, 자녀 1명 가구라면

• 기본 2.0% + 자녀 0.5% = 2.5% 지원
• 실부담 금리 = 2.5%

연 2억 대출 시
연 이자 1,000만 원 → 실부담 500만 원

5. 대출 기간 및 연장

• 기본 4년
• 자녀 출산 시
  • 1명 출산: +4년
  • 2명 출산: +8년
  • 최대 12년

난임 시술 시에도 연장 가능하다.

6. 신청 절차

1. 협약은행 방문 상담
2. 서울주거포털에서 융자추천서 신청
3. 서울시 심사 후 추천서 발급
4. 은행 대출 신청
5. 전세대출 실행

7. 유의사항

• 부부당 1회만 지원
• 공공임대주택은 대상 제외
• 지원기간 중 주택 매도·전출 등 조건 변경 시 지원 종료

정리

서울시 신혼부부 전세대출 이자지원 사업은
서울에서 전세를 구하는 신혼부부에게 가장 실질적인 주거 지원 제도다.
조건이 맞으면 전세이자 부담이 절반 이상 줄어들 수 있으며,
출산 시 장기간 혜택을 유지할 수 있다는 점에서 체감 효과가 크다.

참고자료

서울시 주거포털, 서울시 주택정책과, 협약은행 사업 안내 자료

자격요건 · 한도 · 금리 · 우대금리 · 실제 적용금리까지 정리

집을 살 때 가장 많이 비교되는 정책 모기지는 디딤돌대출과 보금자리론이다.
두 상품 모두 장기·고정금리·분할상환 구조지만, 대상·조건·금리 체계가 완전히 다르다.
어떤 대출이 유리한지는 소득, 자산, 무주택 여부, 필요한 대출 규모에 따라 갈린다.

1. 제도 성격 차이

디딤돌대출

주택도시기금이 운용하는 서민·실수요자 중심 정책대출이다.
소득·자산·무주택 요건이 엄격한 대신, 금리가 가장 낮은 축에 속한다.

보금자리론

한국주택금융공사가 공급하는 중산층까지 포함하는 정책모기지다.
대상 폭이 넓고 대출 한도가 크며, 금리가 월별 공시로 결정된다.

2. 핵심 조건 비교

3. 디딤돌대출 상세

자격요건

• 성년, 대한민국 국민
• 세대주
• 세대원 전원 무주택
• 소득·자산 기준 충족
• 대상 주택 요건 충족

소득 요건

• 일반 6천만 이하
• 생애최초·2자녀 7천만 이하
• 신혼부부 8,500만 이하

자산 요건

부부 순자산 합계가 기준 이하여야 하며 매년 변동된다
(최근 기준 약 5억 원 전후)

대상 주택

• 전용 85㎡ 이하
• 주택 가격 5억 원 이하
• 신혼·2자녀 가구는 6억 원 이하

4. 디딤돌 실제 금리 수준 (2025~2026 체감 기준)

디딤돌은 소득 × 만기 고정금리표 구조다.

• 지방 주택: 0.2%p 추가 인하
• 우대금리 적용 시 2%대 후반~3%대 초반까지 가능

5. 디딤돌 우대금리

중복 가능

• 신혼부부
• 생애최초
• 다자녀
• 청약통장
• 전자계약
• 일부 상환비율 충족

주의

우대금리는 누적 적용되지만 총 감면 상한선이 있다.

6. 보금자리론 상세

자격요건

• 성년, 대한민국 국민
• 소득 기준 충족
• 담보주택 요건 충족

소득 요건

부부합산 7천만 원 이하

대상 주택

주택 가격 6억 원 이하

대출 한도

• 기본 3.6억
• 다자녀·특례 4억
• 생애최초 4.2억

만기

10 · 15 · 20 · 30 · 40 · 50년

7. 보금자리론 실제 금리 수준 (2026년 초 기준)

공시금리

• 10년: 약 3.9%
• 30년: 약 4.1%
• 50년: 약 4.2%

우대금리 적용 시

우대 최대 약 1.0%p 적용 가능

→ 실제 체감 금리
약 2.9% ~ 3.2%대

8. 보금자리론 우대금리

• 신혼부부
• 신생아 출산가구
• 다자녀
• 저소득청년
• 사회적 배려계층
• 전자약정·전자등기
• 전세사기 피해자 등

9. 실전 선택 기준

정리

조건이 맞으면 디딤돌이 가장 유리
조건이 넘으면 보금자리론이 현실적인 대안

참고자료

• 한국주택금융공사 보금자리론 공시금리 자료
• 주택도시기금 디딤돌대출 금리표 및 운영지침
• 국토교통부 주택정책 자료

주택담보대출(주담대)을 알아보면 반드시 등장하는 네 가지 용어가 있다.  
LTV, DTI, DSR, 그리고 최근 가장 영향력이 커진 ‘스트레스 DSR’이다.  
이 네 가지 규제가 어떻게 작동하고, 왜 수도권과 지방에서 체감이 다른지, 그리고 최근 정부 정책이 무엇을 바꿨는지까지 한 번에 정리해본다.

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1. LTV — 집값(담보가치) 기준 규제
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LTV(Loan To Value)는 ‘집값 대비 대출 비율’이다.

예를 들어 시세 5억 원 주택에 LTV 70%가 적용되면  
→ 최대 대출 한도는 3억 5천만 원이다.

LTV의 특징
- 소득이 아무리 높아도 담보 기준 상한이 먼저 걸린다.
- 규제지역(투기과열·조정대상지역)과 비규제지역에 따라 비율이 달라진다.
- 정부의 주택시장 안정 정책에 따라 수시로 조정된다.
  (국토교통부: https://www.molit.go.kr)

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2. DTI — 소득 대비 부채 비율(과거 핵심 규제)
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DTI(Debt To Income)는 연소득 대비 연간 부채 상환액 비율이다.
과거에는 주담대 심사의 핵심이었지만, 현재는 DSR이 더 강력한 규제가 되었다.

DTI의 특징
- 주담대 중심 계산
- 기타 대출은 주로 이자 수준만 반영
- 현재는 보조적 기준으로 활용되는 경우가 많다

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3. DSR — 가장 강력한 현재의 규제
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DSR(Debt Service Ratio)는 연소득 대비 ‘모든 대출’의 연간 원리금 상환액 비율이다.

포함 대상
- 주택담보대출
- 신용대출
- 자동차 할부
- 카드론, 학자금대출 등

예시  
연소득 6,000만 원, 연간 원리금 상환액 합계 2,400만 원  
→ DSR = 40%

DSR의 핵심
- DSR이 꽉 차면 집값이 아무리 싸도 대출이 막힌다.
- 현재 주담대 심사의 가장 중요한 기준이다.

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4. 스트레스 DSR — 미래 금리 상승을 미리 반영하는 규제
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스트레스 DSR은 변동금리·혼합형·주기형 대출에 대해  
‘앞으로 금리가 오를 수 있다’는 가정을 반영하여  
DSR 계산 시 금리를 인위적으로 더 높여 계산하는 제도다.

이 제도가 도입되면서
같은 소득, 같은 집이라도
→ 실제 받을 수 있는 대출 한도가 크게 줄어들게 되었다.

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5. 수도권 vs 지방 — 무엇이 어떻게 다른가
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[① 스트레스 DSR 적용 차이]
2025년 7월 1일부터 시행된 3단계 스트레스 DSR에서는
- 기본 스트레스 금리: 1.5%
- 지방 주담대 스트레스 금리: 0.75%

즉, 같은 조건에서도 **지방이 수도권보다 대출 한도가 더 유리**하다.
(금융위원회: https://www.fsc.go.kr)

[② LTV 규제 체감 차이]
수도권은 규제지역 지정 가능성이 높아
LTV 상한이 더 낮게 적용되는 경우가 잦다.

반면 지방은 비규제지역 비중이 높아
LTV 측면에서 상대적으로 여유가 생기는 경우가 많다.

정리하면

수도권
- 규제지역 가능성 높음
- LTV 제한 강화
- 스트레스 DSR 강도 큼

지방
- 비규제지역 비중 높음
- LTV 상대적 여유
- 스트레스 DSR 완화 적용

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6. 최근 정부 정책 브리핑
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① 3단계 스트레스 DSR 전면 시행 (2025.07.01)
- 변동·혼합·주기형 대출에 스트레스 금리 반영
- 지방 주담대는 0.75%로 완화 적용
  (금융위원회 보도자료: https://www.fsc.go.kr)

② 2025년 가계부채 관리 강화 정책
- DSR 중심 관리체계 전환
- 대출 심사 기준 전반적 강화
  (금융위원회)

③ 수도권 중심 가계부채 관리 강화 방안 (2025.06.28)
- 수도권 대출 규제 우선 강화
- 즉시 시행 조치 포함
  (국토교통부: https://www.molit.go.kr)

④ 주택시장 안정화 추가 조치 (2025.10.15)
- 규제지역 확대
- 일부 지역 LTV 70% → 40% 축소
- 고가주택 및 규제지역 대출 규제 강화

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7. 최종 정리 — 한도는 이렇게 결정된다
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실제 대출 한도는 대부분 다음 순서로 결정된다.

1) LTV로 담보 기준 상한 설정  
2) DSR(스트레스 DSR 포함)로 소득 기준 상한 재조정  
3) 두 값 중 **더 낮은 금액**이 최종 한도

결론적으로
- 집값이 높으면 → LTV가 병목
- 소득 대비 대출이 많으면 → DSR이 병목
- 변동금리 비중이 크면 → 스트레스 DSR이 병목

이 구조를 이해하면
“왜 은행마다, 지역마다, 시점마다 대출 한도가 달라지는지”
그 이유가 명확해진다.

아파트 매매를 하기위해 임장을 열심히 다니던 와중, 7월 1일부터 스트레스 DSR 3단계가 적용된다는 말에 부랴부랴 계약을 하게 되었다. (6.20) 공교롭게도 계약을 하고나서 일주일만에 첫 부동산 규제가 발표되었다. 

6.27 규제였는데, 주담대 한도를 6억으로 제한하고 실거주의무부여, 1주택자의 추가 주담대 금지, 대출기간 최대30년 등이 주요 내용이었다. 우리는 그 이전 계약이었으니 종전규정을 적용받고 싶었는데, 그러려면 카카오뱅크의 서류제출시 다르게 내야 하는 부분이 있어 글을 작성해본다.

다른 규제도 추가로 발표되었는데, 그 이전 종전규정으로 적용받기 위해서는 계약금납입영수증 또는 이체영수증(거래내역)이 필요하다.

만약 전자계약이 아닌 종이계약서를 썼다면 부동산에서 보증하는 이체영수증으로 가능하겠지만, 전자계약일 경우에는 이체영수증이 필요하며, 또 종전규정을 적용받기 위해서는 "은행발급번호(ID)"가 기재된 이체내역서(영수증)이 필요하다. 오프라인으로 필히 발급받아야 한다.

또한 추가 재제출 요청받은 서류 중에는 원천징수영수증도 있었는데, 홈택스 발급분에는 회사 직인이 찍혀있지 않아서였다.

회사에서 발급해준 원천징수영수증 2개년도 자료를 제출하였더니 잘 통과하였다.