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— 집 사기 전 반드시 알아야 할 개념 모음

부동산 거래는 용어만 이해해도 절반은 끝났다고 해도 과언이 아닙니다.
매수, 매도, 계약, 대출, 세금, 등기까지 —
용어가 복잡해서 어렵게 느껴질 뿐, 구조는 매우 단순합니다.

오늘은 실제 거래 과정에서 사용되는 모든 핵심 용어를 한 번에 정리해드립니다.

1️⃣ 거래 기본 용어

2️⃣ 계약 관련 용어

3️⃣ 대출 관련 용어

4️⃣ 세금 & 비용 용어

5️⃣ 등기 & 법률 용어

6️⃣ 실전 거래 필수 표현

7️⃣ 거래 흐름 요약

매물 탐색 → 가계약 → 본계약 → 계약금 → 중도금 → 잔금 → 대출 실행 → 소유권 이전 → 전입신고 → 실거주 시작

이 흐름만 이해해도 부동산 거래 구조가 한눈에 보입니다.

✍️ 마무리

부동산은 용어 싸움입니다.
용어가 보이면 계약이 보이고,
계약이 보이면 돈의 흐름이 보입니다.

이 글 하나면 부동산 입문 단계는 끝입니다.

잔금일에 헷갈리는 항목들(관리비·공과금·세금·예치금) 정확하게 정리

아파트 매매는 집값만 오가는 게 아닙니다.
잔금일에는 관리비·공과금·세금·예치금 등 “누가 얼마나 내야 하는지”를 정리해야 분쟁이 없습니다.

오늘은 **매도인(파는 사람)**과 매수인(사는 사람) 사이에서 실제로 정산이 필요한 항목을,
현장에서 쓰는 방식대로 정확하게 정리해볼게요.

1) 한 줄 원칙: “잔금일 기준으로 끊는다”

• 잔금일(소유권 이전일) 이전 사용/보유분 → 매도인
• 잔금일 이후 사용/보유분 → 매수인

관리비, 공과금 정산은 거의 이 원칙으로 해결됩니다.

2) 무조건 “매수인” 부담 항목 (새 주인이 집을 취득하며 내는 비용)

아파트를 내 명의로 만들기 위해 들어가는 비용은 기본적으로 매수인이 냅니다.

• 취득세(지방교육세 포함)
• 등기 비용(법무사 수수료, 등록면허세 등)
• 대출 관련 비용(근저당 설정비, 인지세 등 – 대출 시)

※ “중개보수”는 보통 매도·매수 각각 자기 몫을 부담합니다(계약서/중개사 안내 기준).

3) 무조건 “매도인” 부담 항목 (기존 소유자가 정리하고 나가야 하는 비용)

• 양도소득세(해당 시)
• 기존 근저당 말소 관련 비용(대출 상환/말소가 필요한 경우)
• 잔금일 이전 미납된 관리비/공과금이 있다면 그 미납분

4) 잔금일에 꼭 “정산”해야 하는 핵심 5가지

(여기서 사고가 제일 많이 납니다)

(1) 관리비 “중간정산” (공동관리비 + 세대사용분)

관리비는 보통 월 단위로 청구되기 때문에, 잔금일에는 일할 계산으로 중간정산하는 게 일반적입니다.

• 방법 A (가장 깔끔): 매도인이 관리사무소에서 잔금일 기준 정산 후 납부하고, 영수증/정산서 전달
• 방법 B: 매수인이 다음 달에 한꺼번에 납부해야 하는 구조라면, 매도인이 잔금일 기준까지의 금액을 매수인에게 입금해서 맞춥니다.

현장에서는 “관리비 정산서”를 관리사무소에서 뽑아두면 분쟁이 거의 없어집니다.

(2) 가스요금 정산 (도시가스)

가스는 검침일~이사(잔금) 시점까지 사용량을 기준으로 정산하는 방식이 안내되어 있습니다. 이지법률
도시가스는 미납이 있으면 명의변경이 막히는 경우도 있어서 잔금일 전후로 꼭 정리하는 게 안전합니다. 이지법률

• 원칙: 잔금일(이사일) 기준으로 최종 계량기 검침값 잡고 매도인이 그 시점까지 정산
• 이후부터는 매수인 명의로 전입/명의변경

(3) 전기·수도(상하수도) 정산

전기/수도도 “이사 정산”은 통상 최종검침일부터 이사시점까지 일할 계산 방식으로 안내됩니다. 이지법률
아파트는 관리사무소에서 한 번에 정리되는 곳도 있고(검침 포함), 아닌 경우는 각 기관에 전출/전입 신청이 필요합니다.

(4) 선수관리비(= 관리비예치금) 정산 ✅ 빠지면 손해

선수관리비(관리비예치금)는 관리사무소에 예치된 돈이라, 보통 이사한다고 바로 반환되지 않습니다.
그래서 통상 매매에서는 매도인이 매수인에게 정산 받고, 매수인이 다음 매도 때 다시 이어받는 구조로 설명됩니다. 이지법률

• 관리사무소에서 예치금 금액 확인
• 매수인이 매도인에게 해당 금액을 지급(또는 잔금에서 공제)
• 영수증/확인서 인계

※ 단지마다 “선수관리비/예치금” 명칭이 다를 수 있어요(관리사무소 확인 필수).

(5) 재산세 정산 (중요: ‘기간’이 아니라 ‘6월 1일 보유자’ 기준)

재산세는 매년 6월 1일 현재 소유자에게 납세의무가 있습니다. 서초구청
즉 “1년 중 얼마나 보유했냐”가 아니라, 6/1에 누가 주인이었냐가 기준입니다. 서초구청

• 6/1 이전에 잔금(소유권 이전) 완료 → 그 해 재산세 납세의무는 매수인
• 6/1 이후에 잔금 완료 → 그 해 재산세 납세의무는 매도인 서초구청

현장에서는 분쟁 방지용으로 “재산세는 법정 납세의무자 기준으로 하되, 당사자 합의로 별도 정산한다/하지 않는다”를 특약에 명시하는 게 깔끔합니다.

5) 장기수선충당금: “매매 당사자끼리 주고받는 돈이 아니다” (원칙)

여기 많이 헷갈리는데 결론부터 말하면:

• 장기수선충당금은 공동주택 공용시설 수선을 위한 ‘적립금’ 성격이고
• 매매에서 매도인이 매수인에게 ‘돌려받는 예치금’처럼 정산하는 항목이 아닙니다(원칙)

다만 예외로, **임대차(세입자)**가 얽혀 있으면 이야기가 달라져요.
장기수선충당금은 법령상 소유자가 부담하는 성격이라, 임차인이 냈다면 임대차 종료 시 임차인이 소유자에게 반환 청구할 수 있다고 정리돼 있습니다. 이지법률+1

즉,

• 순수 매매(전·월세 관계 없이 실소유자-실소유자): 보통 매도·매수 간 별도 비용처리 X
• 세입자 승계/퇴거가 끼는 거래: “세입자가 낸 장기수선충당금 반환” 이슈가 생길 수 있으니 매도인이 세입자와 정산하는 게 안전 이지법률+1

6) 잔금일 체크리스트 (이대로 하면 깔끔)

잔금일(또는 잔금 전날) 기준으로 아래 6개만 확인하면 거의 끝납니다.

1. 관리사무소: 관리비 중간정산서 발급 + 미납 여부 확인
2. 선수관리비(예치금): 금액 확인 + 매수인→매도인 정산 이지법률
3. 가스: 계량기 지침 확인 + 전출 정산(미납 없게) 이지법률
4. 전기/수도: 검침/정산 방식 확인(관리사무소 or 각 기관) 이지법률
5. 재산세: 6/1 기준 납세의무자 확인 서초구청
6. 영수증/정산서 인계: 분쟁 방지용으로 사진/문서 공유

7) 특약 문구 예시 (분쟁 방지용)

아래처럼 “잔금일 기준 정산”을 문장으로 박아두면 편합니다.

• “관리비(공동관리비 및 세대사용분)는 잔금일을 기준으로 중간정산하며, 잔금일 이전분은 매도인이 부담한다.”
• “도시가스/전기/수도 등 공과금은 잔금일 계량기 검침 기준으로 정산한다.”
• “선수관리비(관리비예치금)는 관리사무소 확인 금액을 기준으로 매수인이 매도인에게 정산한다.” 이지법률
• “재산세는 6월 1일 현재 소유자가 납세의무를 부담한다.” 서초구청
• “장기수선충당금은 매매 당사자 간 별도 정산하지 않는다(임대차 관계 발생 시 임대인-임차인 간 정산).” 이지법률+1

마무리

아파트 매매 정산에서 진짜 중요한 건
(1) 관리비 중간정산, (2) 공과금(가스/전기/수도) 정산, (3) 선수관리비 정산, (4) 재산세 6/1 기준
이 4개입니다. 이지법률+2이지법률+2

잔금일에 “말로만” 정리하지 말고,
정산서/영수증 한 장을 남겨두면 나중에 정말 편합니다.

대출·규제·공급·세제까지 한눈에 보는 완벽 가이드

2025년은 부동산 정책이 유독 많이 발표된 해였다.
대출 규제 강화 → 공급 확대 → 다시 강력한 규제 확대라는 흐름이 반복되면서
실수요자와 투자자 모두 혼란을 겪은 한 해이기도 하다.
이 글에서는 2025년에 발표된 주요 부동산 대책을 전부 정리해 한눈에 이해할 수 있도록 정리해본다.

1. 6·27 대책 — 가계부채·대출 규제 강화

2025년 6월 27일, 정부는 가계부채 증가를 억제하기 위해 대출 규제 중심의 강력한 대책을 발표했다.

핵심 내용

• 수도권 및 규제지역 주택담보대출 한도 최대 6억 원 제한
• 2주택 이상 보유자 신규 주담대 원칙적 금지
• 기존 주택 처분 조건 강화
• 갭투자 목적 전세대출 제한
• 신용대출도 연소득 이내로 제한
• 금융권 전반 대출 심사 기준 강화

이 조치로 인해 2025년 하반기부터 주담대 승인 자체가 크게 어려워졌고,
특히 수도권 고가 주택 시장의 거래량이 급격히 줄어들었다.

2. 9·7 대책 — 주택공급 확대 방안

규제 일변도의 시장 흐름을 보완하기 위해
2025년 9월 7일 정부는 주택 공급 확대 정책을 발표했다.

핵심 내용

• 2030년까지 수도권 신규 주택 총 135만 호 공급 목표
• 연간 약 27만 호 착공 로드맵 제시
• 공공택지 중심 개발 확대
• LH 등 공공기관 직접 시행 사업 확대

이는 중장기적인 공급 불안을 해소하기 위한 정책으로,
단기 규제 위주의 정책과 균형을 맞추려는 시도로 평가됐다.

3. 10·15 대책 — 초강력 규제 확대

2025년 10월 15일 발표된 대책은
2025년 부동산 정책 중 가장 강력한 규제 조치로 평가된다.

핵심 내용

• 서울 전역 및 경기 주요 지역 규제지역 지정 확대
• 토지거래허가구역 대폭 확대
• 주담대 한도 차등 축소
  · 15억 이하 주택: 최대 6억
  · 15억 초과 ~ 25억: 최대 4억
  · 25억 초과: 최대 2억
• 불법 거래 단속 전담 조직 신설

사실상 고가 주택 거래 문턱을 극단적으로 높인 조치로,
시장에서는 ‘초강수 규제’로 불렸다.

4. 규제지역·토지거래허가구역 확대

2025년 한 해 동안 규제지역 지정이 반복적으로 확대되었다.

• 서울 전역 규제지역화
• 경기 주요 지역 추가 지정
• 토지거래허가구역 대폭 확대
• 규제지역 내 대출·세금·거주 요건 강화

이로 인해 수도권 중심으로 거래량이 급감하고
실수요자 체감 부담은 크게 증가했다.

5. 대출 규제의 구조적 변화

2025년 정책의 핵심은 **“수요를 금융에서 차단한다”**는 방향이었다.

주요 변화 요약

• 주담대 한도 자체를 강력하게 제한
• 다주택자 신규 대출 사실상 차단
• 전세대출을 통한 우회 투자 차단
• DSR·스트레스 DSR 규제 강화
• 신용대출까지 통합 관리

2025년 이후 부동산 시장에서
대출은 더 이상 ‘레버리지 수단’이 아닌
‘관리 대상 위험요소’가 되었다.

6. 시장 반응과 집값 흐름

정책 발표 이후에도 시장 반응은 엇갈렸다.

• 서울 아파트 가격은 일부 지역에서 여전히 상승세
• 거래량은 급감
• 고가 주택 거래는 위축, 중저가 주택은 제한적 거래 유지
• 정책 효과에 대한 논쟁 지속
• 지역별 양극화 심화

7. 2025년 부동산 정책의 큰 흐름

2025년 정책 흐름은 다음과 같이 요약된다.

1단계: 대출 규제 강화 (6·27)
2단계: 공급 확대 발표 (9·7)
3단계: 초강력 규제 확대 (10·15)

수요 억제와 공급 확대를 동시에 추진했지만,
시장에서는 불확실성과 규제 피로도가 크게 누적된 한 해였다.

8. 정리

2025년 부동산 정책 핵심 요약

• 대출 규제 사상 최고 수준
• 수도권 중심 규제 강화
• 공급 확대 중장기 로드맵 제시
• 고가 주택·다주택자 강력 통제
• 시장 불확실성 확대

2025년은 **“정책이 시장을 지배한 해”**로 기억될 가능성이 높다.
2026년에도 이 기조는 쉽게 바뀌지 않을 전망이다.

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주택담보대출을 실행하고 나면 생각보다 많은 비용이 한꺼번에 발생한다.  
그중에서도 가장 생소하면서도 피할 수 없는 항목이 바로 국민주택채권이다.  
이번 글에서는 국민주택채권이 무엇인지, 왜 주담대 후에 반드시 매수해야 하는지,  
그리고 카카오뱅크 주담대에서는 이 채권이 어떻게 처리되는지까지 정리해본다.

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1. 국민주택채권이란?
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국민주택채권은 정부가 국민주택사업 재원을 마련하기 위해 발행하는 의무 매입 채권이다.  
주택을 매수하거나 주택담보대출을 받을 때, 법적으로 일정 금액의 채권을 반드시 매수해야 한다.  
즉, 선택이 아니라 의무다.

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2. 왜 주담대 이후 국민주택채권을 매수해야 하나?
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주택담보대출 실행 → 소유권 이전 등기 → 정부에 각종 등록·취득 절차 진행  
이 과정에서 국민주택채권 매입 증명이 없으면 등기 자체가 불가능하다.

채권 매입 목적
- 국민주택 건설 재원 조성
- 부동산 거래에 따른 사회적 비용 환원
- 공공 주거정책 재원 확보

결론적으로  
주담대 = 국민주택채권 매입 의무 발생이다.

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3. 국민주택채권은 결국 손해인가?
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형식상으로는 채권을 “산다”고 하지만,  
대부분의 실수요자는 만기까지 보유하지 않고 즉시 매도한다.

왜냐하면
- 채권 만기: 5년 / 10년
- 금리: 매우 낮음
- 실익: 거의 없음

그래서 실무에서는  
채권 매입 → 즉시 매도 → 차액만 비용으로 납부  
이 방식이 일반적이다.

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4. 카카오뱅크 주담대의 국민주택채권 처리 방식
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카카오뱅크 주담대에서는 국민주택채권을 고객이 직접 신경 쓸 필요가 없다.

대출 실행 시
1. 카카오뱅크가 법정 기준에 따라 국민주택채권을 자동 매수
2. 동시에 시장에서 즉시 매도 처리
3. 고객은 매수금액과 매도금액의 차액만 납부

즉, 고객이 체감하는 비용은  
채권 할인 비용 하나뿐이다.

별도로 은행 방문하거나  
증권계좌를 만들 필요도 없다.

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5. 실제로 얼마 정도 나오나?
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채권 금액은 주택 가격·지역·대출금액에 따라 달라지며,  
보통 수십만 원에서 수백만 원 수준의 비용이 발생한다.

이는 취득세·중개수수료와 함께  
잔금 시 반드시 고려해야 할 실질 비용 중 하나다.

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6. 정리
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국민주택채권은  
주담대와 동시에 반드시 발생하는 의무 비용이며,  
형식상 채권을 사지만 실제로는 차액만 비용으로 부담하는 구조이고,  
카카오뱅크에서는 이 과정을 전부 자동으로 처리해준다.

따라서 주담대를 준비할 때는  
대출 원금 + 취득세 + 중개수수료 + 국민주택채권 비용  
까지 포함해 자금 계획을 세워야 한다.