Huzylog

12월에 잔금을 치르고 나니 그날엔 첫 매매이다보니 내라는대로 다 내고 마무리를 했었다.

그런데 납부한 내역을 보니 문득 궁금한 점이 생겼다. A) 카카오뱅크 입출금 계좌 에서 인지세, 국민주택채권 비용이 출금 되었고

B) 법무사 납부 요청서에도 인지세, 채권분담금 항목이 있다는 점이었다.

어라? 그럼 나 설마 두번 낸거 아니야?

라는 불안감에 휩싸였다.

결론만 말하자면 이중 부과가 아니었단 점이다.

A) 와 B) 하나는 소유권 이전에 대한 인지세와 채권분담금이고, 하나는 근저당 설정에 대한 인지세와 채권분담금이었다는 것이다.

또 카뱅은 채권을 매입즉시 매도하고 그 차액에 대해서 납부하게끔 하고 있는데, 이러한 점도 처음에는 이해를 하지 못해 고객센터에 다시 한번 문의하기도 했었다. 

가량 채권매입이 100만원인데, 이걸 오래 보유하고 있어야 세금?수수료가 낮게 부과된다. 

근데 당일날 바로 매도하면 50만원만 받을수 있는데, 그 차액인 50만원을 내가 부담하는것이다. 

아무튼 단순히 법무사 비용 65만원 정도만 생각하고 있었는데 인지세/채권분담금이 두번 청구되면서 나온 추가비용에 적잖이 당황했던것도 사실이었지만, 솔직히 이 비용을 정당하게 부담하는게 맞는지는 잘 모르겠다. (그냥 나라에 삥 뜯긴 기분)

어쨌거나 주담대 금리가 하늘높이 솟구치는 요즘, 

경기가 얼렁 좋아져서 다시 저금리 시대가 돌아왔으면 하는 오늘이다.

주택담보대출(주담대) 한도를 알아보다 보면
“같은 집, 같은 소득인데 은행마다 대출 가능 금액이 왜 이렇게 다르지?”
라는 의문이 생깁니다.

이 차이를 만드는 핵심 요소 중 하나가 바로 방공제입니다.

그리고 결론부터 말하면,
카카오뱅크 주담대에는 일반적인 의미의 ‘방공제’가 없습니다.
카카오뱅크는 소액임차보증금 리스크를 보험으로 처리하고, 그 보험료를 카카오뱅크가 부담하기 때문입니다.
(※ 실제 카뱅 상담사 확인 내용)

1. 방공제란 무엇인가?

방공제 = ‘최우선변제 소액임차보증금 공제’

집에 세입자가 있거나 향후 세입자가 들어올 가능성이 있으면,
그 세입자는 경매 시 보증금 중 일정 금액을 은행보다 먼저 돌려받을 권리가 있습니다.

그래서 은행은 그만큼의 금액을
**“나중에 회수 못 할 위험”**으로 보고
대출 한도에서 미리 빼버리는데,
이걸 실무적으로 방공제라고 부릅니다.

지역별 방공제 금액

실제 한도에 미치는 영향 예시

서울 아파트 8억 / LTV 70%

• 계산상 한도: 5억 6천만 원
• 방공제 적용 시:
  5억 6천만 – 5,500만 = 5억 500만 원

➡️ 체감상 5,500만 원이 갑자기 증발

2. 은행들은 왜 방공제를 없애거나 줄이려 할까?

소비자 입장에서는 방공제 = 대출 한도 급감입니다.
그래서 은행들은 이 리스크를 보험·보증으로 처리합니다.

두 가지 방식

이 보험/보증을 붙이면
은행은 방공제를 적용하지 않고 한도를 그대로 내줍니다.

3. 카카오뱅크는 방공제가 있을까?

🔵 결론: 없습니다

카카오뱅크 주담대는
소액임차보증금 리스크를 보험으로 처리하는 구조이며,
그 보험료는 카카오뱅크가 부담합니다.

실제 카카오뱅크 상담사에게 직접 확인한 결과:

“카카오뱅크 주담대에는 방공제가 없습니다.
소액임차보증금 부분은 보험으로 처리하고, 보험료는 카카오뱅크가 부담합니다.”

즉,
고객 입장에서는

• 한도 깎이지 않고
• 보증료도 따로 내지 않으며
• 방공제로 인한 손실이 발생하지 않습니다.

그래서 카카오뱅크 주담대가
같은 조건 대비 한도가 높게 나오는 경우가 매우 많습니다.

4. 왜 이 차이가 이렇게 큰가?

5. 실전 체크 포인트

주담대 상담 시 꼭 물어보세요:

1. “방공제 적용되나요?”
2. “MCI나 MCG로 처리되나요?”
3. “보험료/보증료는 누가 부담하나요?”

그리고 카카오뱅크에서는:

“방공제 없고, 보험은 카뱅 부담”

이 한 문장이 핵심입니다.

6. 요약

방공제는 주담대 한도를 크게 줄이는 핵심 변수이며,
카카오뱅크는 이 방공제를 보험 구조로 제거했고, 보험료는 은행이 부담합니다.
따라서 같은 집, 같은 소득이라도 카카오뱅크 한도가 더 높게 나오는 경우가 매우 많습니다.

아파트 매매를 하기위해 임장을 열심히 다니던 와중, 7월 1일부터 스트레스 DSR 3단계가 적용된다는 말에 부랴부랴 계약을 하게 되었다. (6.20) 공교롭게도 계약을 하고나서 일주일만에 첫 부동산 규제가 발표되었다. 

6.27 규제였는데, 주담대 한도를 6억으로 제한하고 실거주의무부여, 1주택자의 추가 주담대 금지, 대출기간 최대30년 등이 주요 내용이었다. 우리는 그 이전 계약이었으니 종전규정을 적용받고 싶었는데, 그러려면 카카오뱅크의 서류제출시 다르게 내야 하는 부분이 있어 글을 작성해본다.

다른 규제도 추가로 발표되었는데, 그 이전 종전규정으로 적용받기 위해서는 계약금납입영수증 또는 이체영수증(거래내역)이 필요하다.

만약 전자계약이 아닌 종이계약서를 썼다면 부동산에서 보증하는 이체영수증으로 가능하겠지만, 전자계약일 경우에는 이체영수증이 필요하며, 또 종전규정을 적용받기 위해서는 "은행발급번호(ID)"가 기재된 이체내역서(영수증)이 필요하다. 오프라인으로 필히 발급받아야 한다.

또한 추가 재제출 요청받은 서류 중에는 원천징수영수증도 있었는데, 홈택스 발급분에는 회사 직인이 찍혀있지 않아서였다.

회사에서 발급해준 원천징수영수증 2개년도 자료를 제출하였더니 잘 통과하였다.