자격요건 · 한도 · 금리 · 우대금리 · 실제 적용금리까지 정리

집을 살 때 가장 많이 비교되는 정책 모기지는 디딤돌대출과 보금자리론이다.
두 상품 모두 장기·고정금리·분할상환 구조지만, 대상·조건·금리 체계가 완전히 다르다.
어떤 대출이 유리한지는 소득, 자산, 무주택 여부, 필요한 대출 규모에 따라 갈린다.

1. 제도 성격 차이

디딤돌대출

주택도시기금이 운용하는 서민·실수요자 중심 정책대출이다.
소득·자산·무주택 요건이 엄격한 대신, 금리가 가장 낮은 축에 속한다.

보금자리론

한국주택금융공사가 공급하는 중산층까지 포함하는 정책모기지다.
대상 폭이 넓고 대출 한도가 크며, 금리가 월별 공시로 결정된다.

2. 핵심 조건 비교

3. 디딤돌대출 상세

자격요건

• 성년, 대한민국 국민
• 세대주
• 세대원 전원 무주택
• 소득·자산 기준 충족
• 대상 주택 요건 충족

소득 요건

• 일반 6천만 이하
• 생애최초·2자녀 7천만 이하
• 신혼부부 8,500만 이하

자산 요건

부부 순자산 합계가 기준 이하여야 하며 매년 변동된다
(최근 기준 약 5억 원 전후)

대상 주택

• 전용 85㎡ 이하
• 주택 가격 5억 원 이하
• 신혼·2자녀 가구는 6억 원 이하

4. 디딤돌 실제 금리 수준 (2025~2026 체감 기준)

디딤돌은 소득 × 만기 고정금리표 구조다.

• 지방 주택: 0.2%p 추가 인하
• 우대금리 적용 시 2%대 후반~3%대 초반까지 가능

5. 디딤돌 우대금리

중복 가능

• 신혼부부
• 생애최초
• 다자녀
• 청약통장
• 전자계약
• 일부 상환비율 충족

주의

우대금리는 누적 적용되지만 총 감면 상한선이 있다.

6. 보금자리론 상세

자격요건

• 성년, 대한민국 국민
• 소득 기준 충족
• 담보주택 요건 충족

소득 요건

부부합산 7천만 원 이하

대상 주택

주택 가격 6억 원 이하

대출 한도

• 기본 3.6억
• 다자녀·특례 4억
• 생애최초 4.2억

만기

10 · 15 · 20 · 30 · 40 · 50년

7. 보금자리론 실제 금리 수준 (2026년 초 기준)

공시금리

• 10년: 약 3.9%
• 30년: 약 4.1%
• 50년: 약 4.2%

우대금리 적용 시

우대 최대 약 1.0%p 적용 가능

→ 실제 체감 금리
약 2.9% ~ 3.2%대

8. 보금자리론 우대금리

• 신혼부부
• 신생아 출산가구
• 다자녀
• 저소득청년
• 사회적 배려계층
• 전자약정·전자등기
• 전세사기 피해자 등

9. 실전 선택 기준

정리

조건이 맞으면 디딤돌이 가장 유리
조건이 넘으면 보금자리론이 현실적인 대안

참고자료

• 한국주택금융공사 보금자리론 공시금리 자료
• 주택도시기금 디딤돌대출 금리표 및 운영지침
• 국토교통부 주택정책 자료

— 소득·자산에 따라 달라지는 ‘세금·주거·현금지원’ 완벽 가이드

혼인신고는 단순한 절차가 아니라 세금, 주거, 금융, 지자체 지원까지 인생의 재무구조를 바꾸는 이벤트입니다.
특히 2025~2026년은 정부·지자체의 저출산 대책이 집중되는 시기로,
신혼부부가 받을 수 있는 혜택이 가장 많은 시기입니다.

다만 모든 혜택은 아래 3가지 조건에 따라 갈립니다.

① 혼인기간 / ② 무주택 여부 / ③ 부부합산 소득·자산

1️⃣ 혼인신고 즉시 받을 수 있는 혜택 — 결혼 세액공제

• 2024~2026년 혼인신고 부부 대상
• 부부 각 50만원, 최대 100만원 세액공제
• 소득 수준과 무관, 혼인신고 연도에 1회 적용

즉, 2025년이나 2026년에 혼인신고만 해도
연말정산에서 최대 100만원을 현금처럼 돌려받는 효과가 생깁니다.

2️⃣ 주거 혜택의 핵심 — 신혼부부 특별공급(청약)

신혼부부 특공 기본 구조

공공분양은 소득 기준이 더 엄격하고,
민영분양은 소득 상한이 높고 추첨 비율이 큼

3️⃣ 공공임대 주택 — 행복주택·국민임대

4️⃣ 정책대출 — 신혼부부 전용 대출

전세대출(버팀목)

주택구입대출(디딤돌)

5️⃣ 출산 시 혜택 폭발 — 신생아 특례 트랙

출산 후 2년 이내면
대출은 신생아특례로 전환되며,

• 소득 기준 대폭 상향
• 금리 대폭 인하
• 특례기간 최대 15년 연장

6️⃣ 주택 매수 시 세금 혜택 — 취득세 감면

7️⃣ 지역별 혜택 — 여기서 격차 발생

서울

• 신혼부부 전세대출 이자지원
• 보증금·소득 구간별 이자 지원

경기도

• 결혼지원금
• 전세대출 이자지원 (시·군별 상이)

기타 지자체

• 결혼축하금 (현금/지역화폐)
• 전세자금 이자지원
• 임신·출산 주거지원 패키지

⚠️ 같은 경기도라도 시·군마다 조건·금액·지원기간 전부 다름

8️⃣ 소득·자산별 현실적인 혜택 구간

✨ 핵심 정리 한 줄

신혼부부 혜택은 혼인신고 + 무주택 + 소득·자산 구조에 따라 ‘수천만 원 차이’가 난다.

📌 참고자료 (글 마지막에만 표기)

• 국토교통부 주거복지정책
• 주택도시기금 디딤돌·버팀목 운영지침
• 기획재정부 조세특례제한법 개정 내용
• LH·SH 신혼부부 주거지원 안내
• 각 지자체 신혼부부 지원 공고

단위: 원 / 연간

🧾 공제 항목 구성

• 4대보험 합계율: 약 9.24%
• 소득세+지방소득세: 누진구조 반영
• 2026년 기준 / 1인 가구 / 부양가족 0 / 비과세 없음 가정,

🔢 연봉 2,000만 ~ 3,900만

🔢 연봉 4,000만 ~ 5,900만

🔢 연봉 6,000만 ~ 7,900만

🔢 연봉 8,000만 ~ 1억 5,000만

🧠 한 줄 요약(블로그 문장용)

연봉 1억의 실제 통장 입금액은 약 7,880만 원,
연봉 1억5천의 실수령액은 약 1억 945만 원 수준이다.

— 신생아특례 디딤돌 · 신생아특례 버팀목 완벽 정리

저출산 대응을 위해 정부가 시행 중인 대표적인 주거지원 정책이 바로 신생아특례 대출입니다.
출산 가구가 집을 사거나(디딤돌), 전세로 거주할 때(버팀목) 일반 대출보다 훨씬 낮은 금리와 유리한 조건으로 이용할 수 있습니다.

1. 신생아특례 대출이란?

출산(또는 입양)한 가구에게 주택 구입자금 또는 전세자금을 정책금융으로 지원하는 제도입니다.
금리는 일반 주담대·전세대출보다 낮고, 추가 출산 시 특례기간 연장 등 혜택이 매우 큽니다.

🏡 PART A. 신생아특례 디딤돌대출 (주택 구입)

📌 핵심 요약

👶 자격요건

• 대출 신청일 기준 2년 이내 출산
• 2023.1.1 이후 출생아부터 적용
• 세대 전원 무주택
• 1주택자는 기존 대출 대환 가능(조건부)

💰 특례금리 구조

부부합산 소득과 대출기간에 따라 결정

✔ 지방 주택은 0.2% 추가 인하

🧸 우대금리 & 특례 연장

• 추가 출산 시 자녀 1명당 특례 5년 연장 → 최대 15년
• 자녀 1명당 금리 0.2%p 인하
• 청약통장, 전자계약 등으로 추가 금리 인하 가능

🏠 PART B. 신생아특례 버팀목대출 (전세)

📌 핵심 요약

💸 버팀목 금리 예시

✔ 지방 주택은 0.2% 인하

📝 신청 방법 & 절차

1. 기금e든든 또는 은행 상담
2. 대출 신청
3. 자산·소득 심사
4. 서류 제출
5. 승인 → 대출 실행

📂 준비서류

• 신분증
• 주민등록등본
• 가족관계증명서
• 출생증명서
• 재직증명서 / 소득자료
• (필요 시) 계약서, 등기부등본 등

🧮 실전 체크리스트

• 출산일 2년 이내?
• 무주택 세대?
• 소득·자산 기준 충족?
• 대상 주택 조건 충족?
• 우대금리 적용 항목 체크?

✨ 정리 한 줄 요약

신생아특례 대출은 지금 대한민국에서 가장 강력한 주거지원 정책대출

해외직구를 자주 하는 분이라면 한 번쯤 입력해 봤을 개인통관고유부호(개인통관번호, PCCC).
2026년부터는 기존처럼 “이름+전화번호+개인통관고유부호”만 맞으면 끝나는 시대가 아니라, ‘배송지 주소(우편번호)까지’ 함께 맞아야 통관이 원활한 방향으로 제도가 강화되고 있습니다. 캐나다 약사 이야기+3tosstoss.co.kr+3nikonikothai-blog.com+3

특히 **목록통관(일반 해외직구 소액·소량 물품)**에서 주소 검증이 강화되면서,
개인통관고유부호에 내 주소(우편번호 포함)를 등록/관리하지 않으면 통관이 지연되거나 보류되는 사례가 늘 수 있어요. tosstoss.co.kr+2nikonikothai-blog.com+2

1) 개인통관고유부호(PCCC)란?

개인통관고유부호는 해외에서 물건을 구매해 국내로 들여올 때, 수입자를 특정하기 위해 주민등록번호 대신 사용하는 개인 식별 번호입니다. 관세청이 발급하며, 해외직구 통관 과정에서 개인정보(주민번호) 노출을 줄이기 위한 목적이 큽니다. 관세청+1

2) 2026년부터 무엇이 달라지나? (핵심 요약)

(1) “주소(우편번호)”까지 함께 확인하는 방향으로 강화

기존에는 보통 아래 3가지가 맞으면 목록통관이 진행되는 흐름이었습니다.

• 수하인 성명
• 전화번호
• 개인통관고유부호

하지만 2026년부터는 여기에 **배송지 우편번호(주소)**를 추가로 확인하는 방향으로 검증이 강화되었다는 안내가 여러 채널을 통해 공지되고 있습니다. 캐나다 약사 이야기+3tosstoss.co.kr+3nikonikothai-blog.com+3

정리하면 이렇게 바뀝니다.

• 기존: 성명 + 전화번호 + PCCC 일치 확인
• 변경: 성명 + 전화번호 + PCCC + 배송지 우편번호(주소) 일치 확인 tosstoss.co.kr+1

(2) “복수 주소 등록”을 전제로 제도가 설계됨

관세청은 고시 개정(2025.6 시행) 안내에서, 개인통관고유부호 신청 시 영문 성명/국적/복수의 주소 등을 빠짐없이 상세히 기재하도록 변경해 검증 기반을 강화한다고 밝힌 바 있습니다. 관세청

즉, 앞으로는 “한 주소만 대충 넣어두고 계속 쓰는 방식”보다,
내가 실제로 배송받을 수 있는 주소들을 등록·관리하는 방식으로 제도가 이동한다고 보는 게 안전합니다.

3) 왜 이렇게 바뀌는 걸까? (주소 검증 강화 배경)

가장 큰 이유는 개인통관고유부호 도용(명의도용) 방지입니다.

• 누군가 내 PCCC를 알아내서 해외물품을 내 이름으로 들여오거나
• 배송지를 엉뚱한 곳으로 보내고 통관을 시도하는 경우

이런 문제를 줄이기 위해, “PCCC만 맞추면 통관”이 아니라 **‘주소까지 일치’**를 확인해 리스크를 낮추는 방향으로 강화되는 것입니다. 관세청+1

4) 주소 등록/검증 강화로 생길 수 있는 실제 문제들

주소 검증이 강화되면, 아래처럼 “사소해 보이는 차이”도 문제가 될 수 있습니다.

• 우편번호가 다름 (가장 흔함)
• 도로명/지번 표기 방식 차이
• 아파트 동/호수 누락
• 띄어쓰기/특수문자 차이
• 회사/부모님 집 등 평소와 다른 주소로 배송했는데, PCCC에는 그 주소가 등록되어 있지 않음 tosstoss.co.kr+2nikonikothai-blog.com+2

이 경우 통관이 “자동으로 쭉” 진행되지 않고,

• 통관 보류/지연
• 정보 정정 요청
• 추가 소명 절차 발생
  같은 일이 생길 수 있습니다. tosstoss.co.kr+1

5) 지금 당장 해야 할 것: 내 PCCC 정보에 “주소(우편번호)”를 등록·정비하기

개인통관고유부호 발급/조회/변경은 관세청 전자통관시스템(유니패스) 또는 정부24 안내 경로로 진행됩니다. 유니패스+2정부24+2

A. 점검 1) PCCC에 등록된 기본정보부터 확인

아래 항목이 주문 정보와 “완전히 동일”해야 합니다.

• 한글 이름(또는 영문 이름 사용 시 영문명)
• 휴대폰 번호
• 주소(우편번호 포함) tosstoss.co.kr+1

B. 점검 2) “자주 받는 배송지”를 기준으로 주소를 정리

추천하는 운영 방식은 이렇습니다.

• 집(기본)
• 회사(자주 받으면)
• 부모님 집(명절/선물로 자주 받으면)
• 기타 실제로 받을 가능성이 있는 곳

그리고 해외 쇼핑몰 주문 시에는 “등록된 주소 중 하나를 그대로” 쓰는 방식이 가장 안전합니다.
(주소를 일부만 바꾸거나, 우편번호를 다르게 쓰면 검증에서 걸릴 가능성이 커집니다.)

6) 함께 알아두면 좋은 변화: “매년 갱신(유효기간 1년)”도 2026년부터 본격 도입

주소 검증 강화와 함께 많이 놓치는 포인트가 하나 더 있습니다.
관세청은 고시 개정을 통해 개인통관고유부호 유효기간(1년) 도입과 갱신/재발급 체계 강화를 예고했고, 2026년부터 본격 도입된다고 안내했습니다. 관세청+2관세청+2

즉 앞으로는,

• “한 번 만들어두면 평생”이 아니라
• 정기적으로 갱신/관리해야 하는 번호로 바뀌는 흐름입니다. 관세청+1

7) 실전 체크리스트 (이대로만 하면 통관 리스크 크게 줄어듭니다)

아래 체크리스트대로 정리해 두면, 새해 이후 해외직구에서 통관 스트레스를 크게 줄일 수 있어요.

1. 내 개인통관고유부호(PCCC) 조회 가능 여부 확인 유니패스+1
2. 등록된 휴대폰 번호가 현재 사용하는 번호인지 확인
3. 등록된 주소/우편번호가 실제 배송지와 일치하는지 확인
4. 집 말고 다른 곳으로 자주 받는다면 그 주소도 등록/정비
5. 해외 쇼핑몰 주문 시, 주소를 “내가 등록한 형태 그대로” 입력(특히 우편번호)
6. 2026년부터는 유효기간 갱신 이슈도 있으니 만료/갱신 알림을 놓치지 않기 관세청+1

8) 자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 가족/부모님 집으로 배송하면 무조건 막히나요?

무조건은 아니지만, 앞으로는 PCCC 등록정보와 실제 배송지(우편번호 포함)가 일치해야 원활하다는 안내가 많습니다. 자주 쓰는 배송지라면 미리 등록/정비해 두는 게 안전합니다. tosstoss.co.kr+2nikonikothai-blog.com+2

Q2. 주소를 한 번 변경하면 끝인가요?

제도 방향은 “상시 관리”에 가깝습니다. 주소 검증 강화 + 유효기간(1년) 도입 흐름 때문에, 앞으로는 정기적으로 내 정보가 최신인지 확인하는 습관이 필요합니다. 관세청+1

Q3. 어디서 신청/변경하나요?

정부24에서도 “개인통관고유부호 등록·변경 신청” 안내가 되어 있고, 실제 처리/조회는 유니패스 경로를 통해 진행되는 방식으로 안내됩니다. 정부24+2유니패스+2

마무리: “주소(우편번호)까지”가 통관 성공의 기본값이 되는 시대

2026년부터의 변화는 한 줄로 정리할 수 있습니다.

개인통관고유부호 = 번호만 맞추는 시대 종료
이제는 ‘주소(우편번호)까지’ 함께 관리하는 시대

해외직구를 자주 하신다면, 지금 미리 PCCC 정보(특히 주소/우편번호)를 최신화해 두는 게 가장 확실한 예방책입니다.

— 집 사기 전 반드시 알아야 할 개념 모음

부동산 거래는 용어만 이해해도 절반은 끝났다고 해도 과언이 아닙니다.
매수, 매도, 계약, 대출, 세금, 등기까지 —
용어가 복잡해서 어렵게 느껴질 뿐, 구조는 매우 단순합니다.

오늘은 실제 거래 과정에서 사용되는 모든 핵심 용어를 한 번에 정리해드립니다.

1️⃣ 거래 기본 용어

2️⃣ 계약 관련 용어

3️⃣ 대출 관련 용어

4️⃣ 세금 & 비용 용어

5️⃣ 등기 & 법률 용어

6️⃣ 실전 거래 필수 표현

7️⃣ 거래 흐름 요약

매물 탐색 → 가계약 → 본계약 → 계약금 → 중도금 → 잔금 → 대출 실행 → 소유권 이전 → 전입신고 → 실거주 시작

이 흐름만 이해해도 부동산 거래 구조가 한눈에 보입니다.

✍️ 마무리

부동산은 용어 싸움입니다.
용어가 보이면 계약이 보이고,
계약이 보이면 돈의 흐름이 보입니다.

이 글 하나면 부동산 입문 단계는 끝입니다.

도배·목공·전기·이사비… “다 되는 거 아님” (진짜 되는 항목만 정리)

집을 사서 살다 보면 도배도 하고, 전기도 손보고, 목공도 하고, 이사도 하죠.
그런데 나중에 집을 팔 때(양도할 때) “이 비용들 양도세에서 빼면 되지 않을까?” 하고 생각하는 분들이 정말 많습니다.

결론부터 말하면,

도배·장판 같은 ‘유지·원상회복’ 비용은 대부분 공제(필요경비) 불가
가치 상승/내용연수 연장/개량·확장 같은 ‘자본적 지출’만 공제 가능 법제처+1

오늘은 도배/목공/전기/이사 + 그 외 항목을 “되는 것/안 되는 것”으로 확실히 구분해서 정리합니다.

1) 양도세에서 공제되는 비용의 이름: “필요경비”

양도소득세는 대략 아래 구조로 계산됩니다.

• 양도차익 = 양도가액 − (취득가액 + 필요경비)
• 즉, 필요경비가 커질수록 과세표준이 줄어 세금이 줄어듭니다.

이때 “필요경비”에는 여러 항목이 있는데,
입주 후 공사비가 들어가려면 ‘자본적 지출(개량/확장/내용연수 연장/가치 증가)’ 성격이어야 합니다. 법제처+1

2) 결론: “도배·목공·전기”는 항목명이 아니라 ‘성격’이 중요

같은 “전기공사”라도

• 단순 스위치 교체 = 유지보수(대개 불인정)
• 전기 증설/배선 전면 교체 수준 = 개량(인정 가능성 ↑)

이런 식입니다. (국세청도 “자본적 지출 vs 수익적 지출”로 나눠 판단합니다.) 국세법령정보시스템+1

3) 공제(필요경비) 가능성이 높은 공사·보수 항목들

아래는 통상 자본적 지출로 볼 여지가 큰 쪽(= 공제 가능성이 높은 쪽)입니다.

✅ (1) 확장·구조 변경 계열

• 베란다/거실 확장
• 샷시(창호) 교체처럼 성능 개선이 뚜렷한 공사
• 단열·방수 등 성능/내구성 개선 공사(규모가 크고 “개량”으로 설명 가능할 때)

(이런 항목들이 자본적 지출로 인정되는 방향으로 안내되는 사례가 많습니다.) KB의 생각+1

✅ (2) 설비 “교체” (특히 내용연수/가치 증가가 명확할 때)

• 보일러 교체
• 배관·하수도관 교체(건물 기능/수명 관련)
• 전기 용량 증설/분전반 교체/배선 전면 교체 등 “설비 개량” 성격

※ 포인트: 수리(repair)보다 교체(replacement),
그리고 “개량/성능 개선/내용연수 연장” 설명이 가능할수록 유리합니다. 법제처+1

4) 공제(필요경비) 불가/매우 어려운 항목들 (실수 많이 하는 구간)

❌ (1) 도배·장판·싱크대 교체: 대표적인 “불인정” 사례

국세청 질의회신에서 장판·도배·씽크대 교체비용은 자본적 지출로 보기 어렵다는 취지로 정리돼 있습니다. 국세법령정보시스템
즉, “집을 예쁘게 고쳤다”만으로는 양도세 공제가 안 되는 경우가 많습니다.

❌ (2) 이사비

이사비는 양도자산의 필요경비(취득/개량/양도비용)로 보기 어렵다는 취지의 설명·사례가 있습니다. 인턴넷
현장 감각으로도 “개인 생활비” 성격이라 공제 항목으로 기대하면 위험합니다.

❌ (3) 청소비·도색(단순 미관)·경미한 수선

기본적으로 “상태 유지/원상회복” 범주로 보이면 불리합니다. KB의 생각+1

5) “목공/전기/타일/욕실” 같이 애매한 항목을 공제로 가져가려면?

애매한 공사는 한 장의 영수증으로 뭉뚱그리면 불리합니다.
핵심은 증빙과 내역 분리입니다.

✅ 실전 팁 3가지

1. 견적서·계약서에 공사 내역을 ‘자본적 지출’ 중심으로 분리 표기
   • 예: “배선 전면 교체”, “전기 증설”, “단열/방수 개량”, “창호 교체” 등
2. 결제 증빙은 ‘적격증빙’으로
   • 세금계산서/현금영수증/카드전표 + 계좌이체 내역
3. 사진/도면/작업 전후 기록 보관
   • 나중에 “유지보수냐 개량이냐” 싸움이 날 때 설명 자료가 됩니다.

(국세청 상담에서도 “증빙 가능 여부”가 실무에서 매우 크게 작동합니다.) 삼일아이닷컴

6) 한눈에 보는 체크리스트 (양도세 공제용 보수비 관리법)

[공사할 때]

• 견적서/계약서에 주소(동·호수) 들어가게 하기
• 공사 내역을 항목별로 쪼개기 (도배/장판/가구/설비/확장 등)
• 결제는 가급적 카드/계좌이체
• 적격증빙(세금계산서/현금영수증/카드전표) 챙기기

[집 팔 때(양도세 신고할 때)]

• 공제 대상은 “자본적 지출”로 설명 가능한 항목만 선별 법제처+1
• 도배/장판/이사비는 일단 제외하고 접근 (억지로 넣으면 리스크) 국세법령정보시스템+1
• 애매하면 세무사에게 “자본적 지출 판단”을 받아서 신고

7) 정리: “입주 후 보수비”로 양도세 줄이는 핵심 결론

• ✅ 가능성 높음: 확장/샷시/설비 ‘교체’/배관·전기 ‘개량’처럼 가치·수명 개선
• ❌ 어려움: 도배·장판·싱크대 교체 같은 유지·원상회복 국세법령정보시스템
• ❌ 불가 기대 금지: 이사비 인턴넷
• 🔥 결국 승부는 (1) 공사 성격(자본적 지출) + (2) 증빙(적격증빙) + (3) 내역 분리 법제처+2삼일아이닷컴+2

잔금일에 헷갈리는 항목들(관리비·공과금·세금·예치금) 정확하게 정리

아파트 매매는 집값만 오가는 게 아닙니다.
잔금일에는 관리비·공과금·세금·예치금 등 “누가 얼마나 내야 하는지”를 정리해야 분쟁이 없습니다.

오늘은 **매도인(파는 사람)**과 매수인(사는 사람) 사이에서 실제로 정산이 필요한 항목을,
현장에서 쓰는 방식대로 정확하게 정리해볼게요.

1) 한 줄 원칙: “잔금일 기준으로 끊는다”

• 잔금일(소유권 이전일) 이전 사용/보유분 → 매도인
• 잔금일 이후 사용/보유분 → 매수인

관리비, 공과금 정산은 거의 이 원칙으로 해결됩니다.

2) 무조건 “매수인” 부담 항목 (새 주인이 집을 취득하며 내는 비용)

아파트를 내 명의로 만들기 위해 들어가는 비용은 기본적으로 매수인이 냅니다.

• 취득세(지방교육세 포함)
• 등기 비용(법무사 수수료, 등록면허세 등)
• 대출 관련 비용(근저당 설정비, 인지세 등 – 대출 시)

※ “중개보수”는 보통 매도·매수 각각 자기 몫을 부담합니다(계약서/중개사 안내 기준).

3) 무조건 “매도인” 부담 항목 (기존 소유자가 정리하고 나가야 하는 비용)

• 양도소득세(해당 시)
• 기존 근저당 말소 관련 비용(대출 상환/말소가 필요한 경우)
• 잔금일 이전 미납된 관리비/공과금이 있다면 그 미납분

4) 잔금일에 꼭 “정산”해야 하는 핵심 5가지

(여기서 사고가 제일 많이 납니다)

(1) 관리비 “중간정산” (공동관리비 + 세대사용분)

관리비는 보통 월 단위로 청구되기 때문에, 잔금일에는 일할 계산으로 중간정산하는 게 일반적입니다.

• 방법 A (가장 깔끔): 매도인이 관리사무소에서 잔금일 기준 정산 후 납부하고, 영수증/정산서 전달
• 방법 B: 매수인이 다음 달에 한꺼번에 납부해야 하는 구조라면, 매도인이 잔금일 기준까지의 금액을 매수인에게 입금해서 맞춥니다.

현장에서는 “관리비 정산서”를 관리사무소에서 뽑아두면 분쟁이 거의 없어집니다.

(2) 가스요금 정산 (도시가스)

가스는 검침일~이사(잔금) 시점까지 사용량을 기준으로 정산하는 방식이 안내되어 있습니다. 이지법률
도시가스는 미납이 있으면 명의변경이 막히는 경우도 있어서 잔금일 전후로 꼭 정리하는 게 안전합니다. 이지법률

• 원칙: 잔금일(이사일) 기준으로 최종 계량기 검침값 잡고 매도인이 그 시점까지 정산
• 이후부터는 매수인 명의로 전입/명의변경

(3) 전기·수도(상하수도) 정산

전기/수도도 “이사 정산”은 통상 최종검침일부터 이사시점까지 일할 계산 방식으로 안내됩니다. 이지법률
아파트는 관리사무소에서 한 번에 정리되는 곳도 있고(검침 포함), 아닌 경우는 각 기관에 전출/전입 신청이 필요합니다.

(4) 선수관리비(= 관리비예치금) 정산 ✅ 빠지면 손해

선수관리비(관리비예치금)는 관리사무소에 예치된 돈이라, 보통 이사한다고 바로 반환되지 않습니다.
그래서 통상 매매에서는 매도인이 매수인에게 정산 받고, 매수인이 다음 매도 때 다시 이어받는 구조로 설명됩니다. 이지법률

• 관리사무소에서 예치금 금액 확인
• 매수인이 매도인에게 해당 금액을 지급(또는 잔금에서 공제)
• 영수증/확인서 인계

※ 단지마다 “선수관리비/예치금” 명칭이 다를 수 있어요(관리사무소 확인 필수).

(5) 재산세 정산 (중요: ‘기간’이 아니라 ‘6월 1일 보유자’ 기준)

재산세는 매년 6월 1일 현재 소유자에게 납세의무가 있습니다. 서초구청
즉 “1년 중 얼마나 보유했냐”가 아니라, 6/1에 누가 주인이었냐가 기준입니다. 서초구청

• 6/1 이전에 잔금(소유권 이전) 완료 → 그 해 재산세 납세의무는 매수인
• 6/1 이후에 잔금 완료 → 그 해 재산세 납세의무는 매도인 서초구청

현장에서는 분쟁 방지용으로 “재산세는 법정 납세의무자 기준으로 하되, 당사자 합의로 별도 정산한다/하지 않는다”를 특약에 명시하는 게 깔끔합니다.

5) 장기수선충당금: “매매 당사자끼리 주고받는 돈이 아니다” (원칙)

여기 많이 헷갈리는데 결론부터 말하면:

• 장기수선충당금은 공동주택 공용시설 수선을 위한 ‘적립금’ 성격이고
• 매매에서 매도인이 매수인에게 ‘돌려받는 예치금’처럼 정산하는 항목이 아닙니다(원칙)

다만 예외로, **임대차(세입자)**가 얽혀 있으면 이야기가 달라져요.
장기수선충당금은 법령상 소유자가 부담하는 성격이라, 임차인이 냈다면 임대차 종료 시 임차인이 소유자에게 반환 청구할 수 있다고 정리돼 있습니다. 이지법률+1

즉,

• 순수 매매(전·월세 관계 없이 실소유자-실소유자): 보통 매도·매수 간 별도 비용처리 X
• 세입자 승계/퇴거가 끼는 거래: “세입자가 낸 장기수선충당금 반환” 이슈가 생길 수 있으니 매도인이 세입자와 정산하는 게 안전 이지법률+1

6) 잔금일 체크리스트 (이대로 하면 깔끔)

잔금일(또는 잔금 전날) 기준으로 아래 6개만 확인하면 거의 끝납니다.

1. 관리사무소: 관리비 중간정산서 발급 + 미납 여부 확인
2. 선수관리비(예치금): 금액 확인 + 매수인→매도인 정산 이지법률
3. 가스: 계량기 지침 확인 + 전출 정산(미납 없게) 이지법률
4. 전기/수도: 검침/정산 방식 확인(관리사무소 or 각 기관) 이지법률
5. 재산세: 6/1 기준 납세의무자 확인 서초구청
6. 영수증/정산서 인계: 분쟁 방지용으로 사진/문서 공유

7) 특약 문구 예시 (분쟁 방지용)

아래처럼 “잔금일 기준 정산”을 문장으로 박아두면 편합니다.

• “관리비(공동관리비 및 세대사용분)는 잔금일을 기준으로 중간정산하며, 잔금일 이전분은 매도인이 부담한다.”
• “도시가스/전기/수도 등 공과금은 잔금일 계량기 검침 기준으로 정산한다.”
• “선수관리비(관리비예치금)는 관리사무소 확인 금액을 기준으로 매수인이 매도인에게 정산한다.” 이지법률
• “재산세는 6월 1일 현재 소유자가 납세의무를 부담한다.” 서초구청
• “장기수선충당금은 매매 당사자 간 별도 정산하지 않는다(임대차 관계 발생 시 임대인-임차인 간 정산).” 이지법률+1

마무리

아파트 매매 정산에서 진짜 중요한 건
(1) 관리비 중간정산, (2) 공과금(가스/전기/수도) 정산, (3) 선수관리비 정산, (4) 재산세 6/1 기준
이 4개입니다. 이지법률+2이지법률+2

잔금일에 “말로만” 정리하지 말고,
정산서/영수증 한 장을 남겨두면 나중에 정말 편합니다.